Jak rozliczyć najem mieszkania?
Rozliczanie najmu prywatnego mieszkania odbywa się przede wszystkim poprzez ryczałt od najmu, zgodnie z przepisami ustawy PIT. W przypadku prywatnego najmu mieszkania obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, gdzie płaci się podatek według stawki podatku 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznego przychodu i 12,5% od nadwyżki. Jeśli zdecydujesz się na najem realizowany w ramach działalności gospodarczej, masz do wyboru opodatkowanie według skali podatkowej, liniowo lub ryczałtem. Aby poprawnie rozliczać najem, musisz pamiętać o terminowym opłacaniu zaliczek oraz o obowiązku złożyć zeznanie roczne PIT-28.
Czynsz najmu oraz ewentualne opłaty za media to główne źródła Twojego przychodu. Nie zapominaj również o dokumentowaniu wydatków, takich jak ubezpieczenie mieszkania. W przypadku uchybień możesz być zmuszony zapłacić zaległy podatek oraz naliczone odsetki, dlatego warto regularnie rozliczać przychody z najmu.
Nie chcesz martwić się rozliczeniami? Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu!
Kliknij tutaj i zarezerwuj bezpłatnie swoje miejsce.
Najem prywatny i podatek od najmu – podstawowe informacje
Od 2023 r. osoby, które uzyskują dochody z najmu prywatnego, mogą opodatkować się wyłącznie poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że nie można już rozliczać się na zasadach ogólnych według skali podatkowej (12% i 32%). Zasady te dotyczą również roku podatkowego 2025, a zatem składając zeznanie PIT-28 za wynajem mieszkania, należy pamiętać o tej zmianie.
Wskazówka eksperta: Jeśli nie chcesz płacić wyższego podatku, kontroluj przychód z najmu. Po przekroczeniu 100 000 zł rocznego przychodu, stawka ryczałtu wzrasta z 8,5% do 12,5%!
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – jak opodatkować najem mieszkania?
Przy najmie prywatnym podstawą opodatkowania jest cały uzyskany przychód z najmu, bez pomniejszania go o koszty. Kwota wolna od podatku nie obowiązuje. Płaci się podatek ryczałtowy według stawki:
- 8,5% – gdy przychody z najmu prywatnego nie przekroczą 100 000 zł rocznie,
- 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł.
W 2025 r. te same stawki obowiązują zarówno dla najmu nieruchomości mieszkalnych, jak i niemieszkalnych.
Jak rozliczać przychody z najmu? Formularz PIT-28 i rozliczenie najmu prywatnego
Rozliczając przychód z tytułu najmu prywatnego, musisz złożyć zeznanie PIT-28 po zakończeniu roku podatkowego. Obowiązkowo należy:
- rozliczyć przychód z najmu w całości,
- wykazać wszystkie kwoty uzyskane od najemcy, w tym opłaty za media, jeśli nie są refakturowane,
- pamiętać o terminie złożenia PIT-28: do 30 kwietnia 2025 roku.
W przypadku ryczałtu nie rozliczasz kosztów, ale możesz w umowie najmu określić, że najemca ponosi opłaty za media osobno, co zmniejsza Twój przychód podatkowy.
Wynajem mieszkania poprzez firmę a podatek od wynajmu mieszkania – inne formy opodatkowania
Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i w jej ramach realizujesz wynajem mieszkania, masz więcej możliwości:
- Opodatkowanie skalą podatkową (12% i 32%),
- Podatek liniowy 19%,
- Ryczałt ewidencjonowany (8,5% / 12,5%).
Niestety, od 2023 r. nawet przy działalności gospodarczej, nie można amortyzować lokali mieszkalnych w rozliczeniach podatkowych.
W przypadku najmu nieruchomości niemieszkalnych (np. lokali użytkowych) nadal można uwzględniać amortyzację jako koszt.
Małżonkowie a rozliczenie przychodów z najmu
Jeżeli mieszkanie wynajmowane jest przez małżonków posiadających wspólność majątkową, co do zasady przychody dzieli się po połowie. Jednak istnieje możliwość, aby cały przychód rozliczał tylko jeden z małżonków – wymaga to złożenia odpowiedniego oświadczenia do urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po pierwszym przychodzie z najmu.
Od 2023 r. dla małżonków limit 8,5% wynosi 200 000 zł (sumarycznie), co pozwala osiągnć większe korzyści podatkowe.
Koszty i dokumentowanie przychodów z najmu
W przypadku prywatnego najmu opodatkowanego ryczałtem nie odlicza się kosztów uzyskania przychodu. Jednak ważne jest poprawne dokumentowanie transakcji:
- faktury lub rachunki na imię właściciela nieruchomości,
- umowy najmu podpisane z najemcą,
- potwierdzenia przelewów.
Dowody trzeba przechowywać przez minimum 5 lat od końca roku podatkowego.
Podatek VAT przy wynajmie mieszkania
Najem mieszkania na cele mieszkalne jest zwolniony z podatku VAT. Jeżeli jednak wynajmujesz na cele biurowe, rekreacyjne lub wypoczynkowe, podatek VAT może wystąpić.
Pamiętaj: najem okazjonalny (wynajem krótkoterminowy, np. na doby) traktowany jest jako działalność gospodarcza i wymaga rejestracji firmy.
Co grozi za niezapłacenie podatku od najmu mieszkania?
Brak rozliczenia przychodów z najmu prywatnego to ryzyko konieczności zapłaty zaległego podatku oraz naliczonych odsetek za zwłokę. Jeśli urząd skarbowy wykryje nieujęte dochody, może również zastosować sankcje karno-skarbowe.
Dlatego ważne jest, by każdy przychód z tytułu najmu prywatnego rzetelnie wykazać i prawidłowo opodatkować.
Nie chcesz martwić się o kwestie podatkowe? Inwestuj w mieszkania z Dobrego Najmu
Jeżeli chcesz cieszyć się zyskami z wynajmu nieruchomości, a jednocześnie nie zaprzątać sobie głowy kwestiami rozliczania podatku dochodowego od osób fizycznych, Dobrego Najmu to rozwiązanie idealne dla Ciebie. W ramach naszej oferty zajmujemy się kompleksową obsługą prywatnego najmu mieszkania, w tym pełnym rozliczaniem podatków. Dzięki temu nie musisz pamiętać o tym, czy złożyć PIT za wynajem mieszkania, czy jakie stawki podatku obowiązują w ryczałcie od przychodów.
Inwestując w nieruchomości z naszym wsparciem unikniesz ryzyka, że będziesz musiał zapłacić zaległy podatek oraz naliczone odsetki. Zadbamy, aby Twój dochód z najmu mieszkania był opodatkowany w najniższy sposób możliwy, zgodnie z aktualnymi przepisami dotyczącymi opodatkowania przychodów z najmu prywatnego i najmu w ramach prowadzonej działalności. Oprócz tego oferujemy Ci również kompleksowe zarządzanie najmem.
Podsumowanie – jak rozliczyć podatek od najmu?
- W przypadku najmu prywatnego obowiązkowo stosujemy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
- Dochody z najmu wykazujemy w PIT-28.
- Zaliczki na podatek płacimy miesięcznie.
- Stawki ryczałtu to 8,5% lub 12,5% (po przekroczeniu 100 tys. zł).
- Ważne jest dokumentowanie przychodów i ewentualnych opłat za media.
- Przy wynajmie “na firmę” można wybrać różne formy opodatkowania: skala, linia lub ryczałt.
Pamiętaj, że dobrze przygotowane rozliczenia podatkowe pozwalają zapłacić niższy podatek oraz uniknąć problemów z urzędem skarbowym!
FAQ – Najczęściej zadawane pytania o podatek od najmu mieszkania:
Jaka jest stawka podatku przy najmie prywatnym?
Stawka podatku wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie, a po przekroczeniu tej kwoty 12,5%.
Jak rozliczać najem prywatny mieszkania?
Poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, składając formularz PIT-28.
Czy trzeba złożyć zeznanie roczne PIT-28 za wynajem mieszkania?
Tak, zeznanie roczne PIT-28 za wynajem należy złożyć do 30 kwietnia 2025 roku.
Co wchodzi w skład przychodu z tytułu wynajmu?
Czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne, jeśli nie są rozliczane osobno.
Czy muszę płacić podatek od ubezpieczenia mieszkania?
Nie, ubezpieczenie mieszkania to wydatek, który nie jest przychodem, ale też nie obniża przychodu w ryczałcie.
Czy najem prywatny jest rozliczany inaczej niż najem w ramach prowadzonej działalności?
Tak. W najmie prywatnym stosuje się ryczałt, a w działalności można wybrać skalę podatkową lub podatek liniowy.
Co się stanie, jeśli nie zapłacę podatku od najmu?
Będziesz musiał zapłacić zaległy podatek oraz naliczone odsetki za zwłokę, zgodnie z ustawą PIT.
Czy można rozliczać najem prywatny według zasad ogólnych
Nie, od 2023 roku prywatny najem mieszkania jest wyłącznie na ryczałcie.
Czy najem realizowany w ramach działalności pozwala rozliczać koszty?
Tak, przy najmie w ramach działalności można rozliczać koszty i opodatkować dochód według skali lub liniowo.
Czy rozliczenia podatku od najmu obejmują VAT?
W przypadku najmu mieszkania na cele mieszkaniowe – najczęściej nie. Przy wynajmie komercyjnym – VAT może wystąpić.
