Najważniejsze wnioski
- Wynajem mieszkania na dłuższy okres to czynność przekraczająca zwykły zarząd, więc potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
- Każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych, lecz wartość ułamka jest niższa niż proporcjonalna część całej nieruchomości.
- Pożytki z czynszu i koszty utrzymania dzieli się proporcjonalnie do wielkości udziałów wynikającej z ułamka.
- Przy braku zgody współwłaściciele dysponujący co najmniej połową udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia sądowego.
- Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, a uprawnienie to nie ulega przedawnieniu.
Współwłasność ułamkowa a wynajem mieszkania – definicja
Współwłasność ułamkowa to sytuacja, w której własność jednej nieruchomości przysługuje niepodzielnie kilku osobom, a każda ma określony ułamek udziału. Podstawę stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego. Wynajem takiego lokalu wymaga współdziałania, ponieważ dotyczy całej rzeczy wspólnej.
Udział ułamkowy ma charakter abstrakcyjny. Posiadanie 1/2 udziału nie oznacza prawa do konkretnego pokoju czy piętra. Każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z całej nieruchomości w zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.
Chcesz inwestować w nieruchomości z dużym zyskiem i bez stresu?
Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!
Kliknij tutaj i zarezerwuj bezpłatnie swoje miejsce.
Współwłasność ułamkowa a łączona współwłasność nieruchomości
Kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje wspólnej własności. Współwłasność w częściach ułamkowych jest samoistna i nie zależy od innego stosunku prawnego. Współwłasność łączna powstaje tylko w przypadkach wskazanych w ustawie.
Współwłasność łączna towarzyszy wspólności majątkowej małżeńskiej oraz spółce cywilnej. Przy współwłasności łącznej udziały nie są określone ułamkiem, a współwłaściciel nie może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem. Nie może też żądać zniesienia współwłasności, dopóki trwa stosunek podstawowy.
Poniższe zestawienie porządkuje różnice między oboma modelami wspólnej własności.
| Kryterium | Współwłasność ułamkowa | Współwłasność łączna |
| Podstawa | Samoistna, art. 195 i nast. KC | Powiązana ze stosunkiem podstawowym |
| Typowe źródło | Dziedziczenie, wspólny zakup | Małżeństwo, spółka cywilna |
| Udziały | Określone ułamkiem (np. 1/2, 1/4) | Nieokreślone do ustania stosunku |
| Rozporządzanie udziałem | Dozwolone bez zgody pozostałych | Zakazane w czasie trwania stosunku |
| Zniesienie współwłasności | Możliwe w każdym czasie | Dopiero po ustaniu stosunku |
Udział ułamkowy – co realnie daje współwłaścicielowi
Wielkość udziału wynika ze zdarzenia, które utworzyło współwłasność. Gdy nie da się jej ustalić, art. 197 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie równości udziałów. Od wielkości udziałów zależy zakres praw i obowiązków wobec rzeczy wspólnej.
Proporcjonalnie do ułamka rozkłada się prawo do pobierania pożytków, na przykład czynszu z najmu. W tej samej proporcji współwłaściciele ponoszą ciężary utrzymania lokalu. Zasadę potwierdza art. 207 Kodeksu cywilnego.
Wynajem mieszkania jako czynność przekraczająca zwykły zarząd
Wynajęcie całej nieruchomości na dłuższy okres jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Reguluje ją art. 199 Kodeksu cywilnego. Do zawarcia umowy najmu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Jednomyślność bywa trudna do uzyskania. Wystarczy, że jeden współwłaściciel odmówi albo unika kontaktu, a najem nie dojdzie do skutku nawet wtedy, gdy pozostali dysponują 70 proc. udziałów. Przy braku zgody pozostałych współwłaścicieli osoby posiadające co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia sądowego.
Samowolny wynajem lokalu bez zgody współwłaścicieli rodzi ryzyko. Pominięci współwłaściciele mogą domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich części nieruchomości oraz rozliczenia pobranego czynszu.
Zanim podpiszesz umowę najmu współwłasnego mieszkania, warto policzyć jego rentowność i ułożyć strategię z profesjonalistami. Wsparcie w tym zakresie oferuje zespół Dobrego Najmu w obszarze inwestowania w mieszkania.
Zwykły zarząd a większość współwłaścicieli
Czynności zwykłego zarządu obejmują bieżące sprawy służące utrzymaniu lokalu. Należą do nich drobne naprawy, opłaty eksploatacyjne i płatność podatków. Reguluje je art. 201 Kodeksu cywilnego.
Do czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów. Przy równych udziałach dwóch osób po 1/2 brakuje większości, co grozi patem decyzyjnym. W takiej sytuacji każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Rozporządzanie swoim udziałem i jego sprzedaż
Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Dopuszczalne jest jego zbycie, obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym czy oddanie w dzierżawę. Podstawą jest odrębny charakter udziału w prawie własności.
Sprzedaż udziału ma jednak praktyczne granice. Wartość takiego ułamka jest zwykle niższa niż proporcjonalna część całej nieruchomości. Nabywców ułamkowego udziału jest niewielu, a często kupują go wyspecjalizowane firmy poniżej wartości rynkowej.
Jeden wyjątek dotyczy majątku spadkowego. Rozporządzanie udziałem w przedmiocie należącym do spadku wymaga zgody wszystkich spadkobierców. Reguła chroni pozostałych spadkobierców przed wejściem obcej osoby do wspólnej masy majątkowej.
Podział pożytków z najmu i rozliczenie kosztów
Czynsz z wynajętego lokalu należy podzielić między współwłaścicieli według wielkości udziałów. Współwłaściciel z udziałem 1/3 otrzymuje trzecią część pożytków. W tej samej proporcji rozkładają się koszty remontów i podatek od nieruchomości.
Współwłaściciel, który samodzielnie sfinansował konieczny remont ratujący nieruchomość, może domagać się zwrotu od pozostałych proporcjonalnie do ich udziałów. Podstawą roszczenia są art. 207 i art. 209 Kodeksu cywilnego. Warto zbierać faktury i rachunki, bo bywają dowodem w postępowaniu przed sądem.
Formalności i rozliczenia z najemcą przy kilku właścicielach potrafią przytłoczyć. Prowadzenie takiego lokalu można powierzyć wyspecjalizowanej firmie – sprawdź, jak działa zarządzanie najmem w Dobrym Najmie.
Zniesienie współwłasności jako wyjście z konfliktu
Nikt nie musi trwać we współwłasności bezterminowo. Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, a uprawnienie to nie przedawnia się. Podstawą jest art. 210 Kodeksu cywilnego. Znieść współwłasność można w każdym momencie, niezależnie od wielkości posiadanego prawa własności.
Zniesienie współwłasności przeprowadza się na dwa sposoby. Przy zgodzie wszystkich osób wystarczy umowa u notariusza, co jest szybsze i tańsze. Gdy porozumienia brakuje, sprawę rozstrzyga sąd.
Sąd ma trzy drogi. Pierwsza to podział fizyczny nieruchomości, traktowany jako rozwiązanie podstawowe. Druga to przyznanie lokalu jednej osobie ze spłatą pozostałych. Trzecia, najmniej korzystna, to sprzedaż licytacyjna i podział uzyskanej kwoty.
Porada specjalisty Dobrego Najmu
„Przed wynajmem współwłasnego mieszkania zawsze zbieram pisemną zgodę wszystkich współwłaścicieli i wpisuję ich jako stronę umowy najmu. Do umowy dołączam prosty aneks o podziale czynszu według udziałów, na przykład 1/2, 1/4 i 1/4, oraz o rozliczeniu kosztów utrzymania w tej samej proporcji. Dzięki temu każdy współwłaściciel wie, ile otrzyma i za co odpowiada, a najem nie kończy się roszczeniem o zwrot pobranych pieniędzy” – radzi specjalista Dobrego Najmu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy można wynająć mieszkanie objęte współwłasnością ułamkową?
Tak, po uzyskaniu zgody wszystkich współwłaścicieli, bo najem długoterminowy przekracza zwykły zarząd. Zgodę reguluje art. 199 Kodeksu cywilnego.
Czy jeden współwłaściciel może sam wynająć całą nieruchomość?
Nie, samodzielny wynajem całej nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli jest wadliwy. Pominięte osoby mogą żądać rozliczenia czynszu i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
Co zrobić, gdy jeden współwłaściciel blokuje wynajem?
Współwłaściciele dysponujący co najmniej połową udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia sądowego. Sąd ocenia, czy planowany najem służy wspólnemu interesowi.
Czy mogę sprzedać swój udział bez zgody pozostałych?
Tak, zbycie udziału we współwłasności ułamkowej nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątkiem jest udział w przedmiocie należącym do spadku, gdzie potrzebna jest zgoda wszystkich spadkobierców.
Jak dzieli się czynsz z najmu między współwłaścicieli?
Pożytki z czynszu dzieli się proporcjonalnie do wielkości udziałów wynikającej z ułamka. W tej samej proporcji współwłaściciele ponoszą koszty utrzymania lokalu.
Czym różni się współwłasność ułamkowa od łącznej?
Współwłasność ułamkowa ma udziały określone ułamkiem, a współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem. Współwłasność łączna, typowa dla małżeństwa i spółki cywilnej, nie pozwala na to w czasie trwania stosunku podstawowego.
Czy wynajem to zawsze czynność przekraczająca zwykły zarząd?
Najem na dłuższy okres traktuje się jako czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Bieżące, drobne sprawy związane z lokalem mieszczą się w zwykłym zarządzie i wystarcza zgoda większości.
Jak zakończyć spór między współwłaścicielami?
Rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 Kodeksu cywilnego, którego może żądać każdy współwłaściciel. Przy zgodzie wszystkich wystarczy umowa u notariusza, a w razie sporu sprawę rozstrzyga sąd.
