Najważniejsze wnioski
- Najem całego lokalu na dłuższy okres przekracza zwykły zarząd, dlatego potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
- Przy dwóch współwłaścicielach po 1/2 udziału jeden z nich nie ma większości i nie zawrze skutecznie umowy najmu sam.
- Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów.
- Brak zgody pozostałych współwłaścicieli może prowadzić do sporu o ważność umowy i rozliczenie pobranego czynszu.
- Współwłaściciel z co najmniej połową udziałów może żądać rozstrzygnięcia sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.
Wynajem bez zgody współwłaściciela – definicja
Wynajem bez zgody współwłaściciela to oddanie wspólnej nieruchomości w najem przez jednego ze współwłaścicieli bez akceptacji pozostałych. Współwłasność nieruchomości oznacza, że lokal należy do kilku osób, a decyzja o najmie dotyczy praw ich wszystkich.
Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem, na przykład go sprzedać. Samodzielne oddanie w najem całej nieruchomości to jednak inna kwestia. Jeden współwłaściciel nie może dowolnie pobierać czynsz z całego lokalu, bo najem dotyczy sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.
Chcesz inwestować w nieruchomości z dużym zyskiem i bez stresu?
Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!
Kliknij tutaj i zarezerwuj bezpłatnie swoje miejsce.
Zwykły zarząd a czynności przekraczające zwykły zarząd
Kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje czynności dotyczących rzeczy wspólnej. Czynności zwykłego zarządu obejmują bieżące decyzje o nieruchomości. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu dotyczą spraw ważnych dla lokalu.
Najem całego lokalu osobie trzeciej co do zasady przekracza zwykły zarząd. Dotyczy to zwłaszcza umowy na dłuższy okres lub takiej, która wyłącza pozostałych współwłaścicieli z korzystania. Ocena zależy od czasu trwania umowy, przeznaczenia lokalu i skutków ekonomicznych.
Poniższe zestawienie porządkuje wymagania zgody dla obu rodzajów czynności.
| Kryterium | Czynność zwykłego zarządu | Czynność przekraczająca zwykły zarząd |
| Podstawa prawna | art. 201 Kodeksu cywilnego | art. 199 Kodeksu cywilnego |
| Wymagana zgoda | Większość współwłaścicieli według udziałów | Zgoda wszystkich współwłaścicieli |
| Przykład | Bieżąca konserwacja, drobne naprawy | Najem długoterminowy, sprzedaż rzeczy wspólnej |
| Brak zgody | Żądanie upoważnienia sądu do czynności | Żądanie rozstrzygnięcia sądu przy połowie udziałów |
Kiedy wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli
Przy czynnościach zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Podstawą jest art. 201 Kodeksu cywilnego. Gdy większości brakuje, każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądu.
Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Podstawą jest art. 199 Kodeksu cywilnego. Brak zgody otwiera drogę do żądania rozstrzygnięcia przez sąd przez współwłaścicieli mających co najmniej połowę udziałów.
Przy dwóch współwłaścicielach po 1/2 udziału jeden z nich nie ma samodzielnej większości. Wynajem nieruchomości bez zgody drugiego współwłaściciela wtedy nie dojdzie do skutku. Potrzebna jest zgoda drugiej strony albo postanowienie sądu zastępujące tę zgodę.
Umowa zawarta bez wymaganej zgody wszystkich współwłaścicieli bywa nieważna. Orzecznictwo przyjmuje, że czynność przekraczająca zwykły zarząd bez zgody albo zastępującego ją orzeczenia sądu co do zasady nie wywołuje skutków. To źródło późniejszych sporów o ważność umowy najmu.
Zanim kupisz udział w nieruchomości pod wynajem, warto ocenić ryzyko współwłasności i policzyć rentowność. Wsparcie w tym zakresie oferuje zespół Dobrego Najmu w obszarze inwestowania w mieszkania.
Podział czynszu i pożytków z rzeczy wspólnej
Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Współwłaściciel, który podpisał umowę z najemcą, nie powinien zatrzymywać całego czynszu. Pozostali współwłaściciele mogą żądać rozliczenia pobranych kwot i zapłaty należnej części pożytków. Mogą też domagać się okazania umowy najmu i informacji o wysokości czynszu.
Przykład: przy udziałach 1/2 i 1/2 czynsz 3000 zł dzieli się po 1500 zł. Przy trzech współwłaścicielach z udziałami 1/2, 1/4 i 1/4 pożytki rozkładają się w tych samych proporcjach. Strony mogą ustalić inny podział w ważnej umowie.
Wynajem a wspólność majątkowa małżonków
Gdy nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, wynajem wymaga zgody obojga. Zarządzanie majątkiem wspólnym obejmuje decyzje o najmie. Umowa podpisana przez jednego małżonka bez zgody drugiego bywa bezskuteczna zawieszona.
Drugi małżonek może potwierdzić taką umowę albo odmówić potwierdzenia. Odmowa oznacza nieważność umowy najmu. Zgoda drugiego małżonka nie jest wymagana, gdy lokal należy do majątku osobistego albo obowiązuje rozdzielność majątkowa.
Orzeczenie separacji powoduje powstanie rozdzielności majątkowej. Wspólność łączna wtedy ustaje, a byli małżonkowie mają udziały w lokalu, najczęściej po 1/2. Od tej chwili do wspólnej nieruchomości stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Współwłasność w częściach ułamkowych daje każdemu z małżonków udział określony ułamkiem.
Co może zrobić pominięty współwłaściciel
Pominięty współwłaściciel powinien działać szybko. Warto pisemnie wezwać drugiego współwłaściciela do wyjaśnienia, z kim, na jaki czas i za jaką stawkę zawarto umowę. Pismo powinno zawierać wyraźny sprzeciw wobec samodzielnego wynajmu.
Dalsze kroki zależą od sytuacji. Możliwe jest żądanie ustalenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, rozliczenia pożytków oraz wynagrodzenia za wyłączne korzystanie z lokalu. W skrajnych przypadkach współwłaściciel dąży do opróżnienia lokalu.
Dla sporu ważne są dowody. Pisemny sprzeciw, korespondencja z najemcą, dowody pobierania czynszu i dokumenty potwierdzające udziały w nieruchomości wzmacniają pozycję pominiętej osoby. Rozmowy telefoniczne nie zastąpią dokumentów.
Zarządzanie wspólnym lokalem i rozliczenia z najemcą bywają obciążające. Prowadzenie mieszkania można powierzyć profesjonalistom – sprawdź, jak działa zarządzanie najmem w Dobrym Najmie.
Wniosek do sądu o zgodę na wynajem nieruchomości wspólnej
Gdy współwłaściciele nie mogą się porozumieć, a wynajem jest korzystny, zainteresowany współwłaściciel może złożyć wniosek do sądu. W sprawach przekraczających zwykły zarząd podstawą jest art. 199 Kodeksu cywilnego. Wnioskodawca wykazuje, że umowa służy prawidłowemu zarządowi.
Sąd bierze pod uwagę wysokość czynszu, czas trwania umowy i przeznaczenie lokalu. Ocenia też sytuację pozostałych współwłaścicieli i ryzyko wyłączenia ich z posiadania. Prawomocne postanowienie sądu zastępuje brakującą zgodę.
Opłata od wniosku o rozstrzygnięcie co do czynności dotyczącej rzeczy wspólnej wynosi 100 zł. Wynika to z art. 39 ust. 2 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Do kosztów mogą dojść wydatki na pełnomocnika czy odpisy dokumentów.
Porada specjalisty Dobrego Najmu
„Zanim podpiszę umowę najmu wspólnego mieszkania, zawsze sprawdzam księgę wieczystą i zbieram pisemną zgodę wszystkich współwłaścicieli. Wpisuję każdego z nich jako stronę wynajmującą i dodaję aneks o podziale czynszu według udziałów, na przykład 1/2, 1/4 i 1/4. Gdy jeden ze współwłaścicieli blokuje najem bez powodu, kieruję sprawę do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego, bo opłata 100 zł jest niższa niż koszt sporu o nieważną umowę” – radzi specjalista Dobrego Najmu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy jeden współwłaściciel może wynająć cały lokal bez zgody drugiego?
Co do zasady nie powinien tego robić, bo najem całego lokalu często przekracza zwykły zarząd. Przy udziałach po 1/2 jeden współwłaściciel nie ma większości i potrzebna jest zgoda wszystkich albo orzeczenie sądu.
Czy najem zawsze przekracza zwykły zarząd?
Nie zawsze, ocena zależy od czasu trwania umowy, przeznaczenia lokalu i skutków dla pozostałych współwłaścicieli. Im bardziej najem wyłącza innych z korzystania, tym większe ryzyko, że wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Czy mogę żądać części czynszu pobranego przez drugiego współwłaściciela?
Tak, pożytki z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Współwłaściciel może żądać rozliczenia pobranych kwot i zapłaty należnej części.
Co zrobić, gdy najemca już zajmuje wspólny lokal?
Trzeba ustalić treść umowy, osobę najemcy, czas najmu i wysokość czynszu, a następnie pisemnie zgłosić sprzeciw i żądanie rozliczeń. Dalsze działania zależą od tego, czy umowa może być uznana za skuteczną.
Czy sąd może zastąpić zgodę współwłaściciela na najem?
Tak, przy czynności przekraczającej zwykły zarząd współwłaściciele z co najmniej połową udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia sądu. Sąd ocenia cel planowanego najmu oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Ile kosztuje wniosek do sądu w sprawie czynności dotyczącej rzeczy wspólnej?
Opłata sądowa od takiego wniosku wynosi 100 zł. W praktyce mogą pojawić się też inne koszty, na przykład wynagrodzenie pełnomocnika lub opłaty za odpisy dokumentów.
Czy zgoda drugiego małżonka jest zawsze potrzebna do wynajmu?
Zgoda jest wymagana, gdy nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków. Nie jest potrzebna, gdy lokal wchodzi do majątku osobistego albo obowiązuje rozdzielność majątkowa.
Czy współwłaściciel może sprzedać swój udział zamiast wynajmować lokal?
Tak, współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych, o ile przepis lub umowa nie wprowadza ograniczeń. Sprzedaż udziału różni się jednak od rozporządzenia całą nieruchomością, a nabywca staje się kolejnym współwłaścicielem.
