Co jest przychodem z najmu na ryczałcie – szczegółowy przewodnik

Najważniejsze wnioski

• Przychodem z najmu na ryczałcie jest przede wszystkim kwota czynszu ustalonego w umowie, faktycznie otrzymanego lub postawionego do dyspozycji wynajmującego.
• Przychód powstaje metodą kasową — liczy się moment faktycznego wpływu środków, nie moment wystawienia faktury czy zapis w umowie.
• Inne świadczenia określone w umowie jako wynagrodzenie za najem (np. wliczone media) również mogą być traktowane jako przychód.
• Opłaty eksploatacyjne i media ponoszone przez najemcę wprost (jeśli w umowie wskazano, że to on je ponosi) nie wliczają się do przychodu podatkowego.
• W najmie prywatnym obowiązuje ryczałt według stawek 8,5 % do 100 000 zł i 12,5 % od nadwyżki ponad tę kwotę.

Czym jest przychód z najmu na ryczałcie?

Zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów, podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między wynajmującym a najemcą. To oznacza, że:

• przychodem z tytułu najmu jest przede wszystkim kwota czynszu najmu ustalona w umowie najmu,
• przychód powstaje w momencie, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma pieniądze lub zostaną one postawione do jego dyspozycji,
• w przypadku najmu prywatnego obowiązuje metoda kasowa – liczy się kwota faktycznie otrzymana, a nie należna.

Oznacza to, że sam zapis w umowie o wysokości czynszu nie generuje przychodu w rozumieniu podatkowym – konieczne jest faktyczne przekazanie środków.

Chcesz inwestować z dużym zyskiem? Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu!

Mam nadzieję, że podoba Ci się ten artykuł.

To tylko ułamek naszej wiedzy i doświadczenia, którymi chętnie dzielimy się na szerszą skalę. Jeśli interesuje Cię poruszana przez nas tematyka, to zapraszam Cię na bezpłatny webinar Jak zainwestować w najbezpieczniejszy typ najmu z GWARANTOWANĄ rentownością 6%.

Kliknij tutaj i zarezerwuj bezpłatnie swoje miejsce.

Co stanowi przychód z najmu prywatnego?

W świetle przepisów i interpretacji podatkowych przychód z najmu prywatnego stanowią:

• czynsz najmu określony w umowie,
• inne świadczenia, jeżeli zostały przewidziane w umowie jako wynagrodzenie za najem i faktycznie otrzymane.

Jednocześnie nie stanowią przychodu kwoty, które najemca jest zobowiązany ponosić we własnym imieniu, np.:

• opłaty eksploatacyjne do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej,
• opłata za wodę, gaz, prąd – rozliczane według zużycia,
• inne opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli umowa wskazuje, że pokrywa je najemca.

Kiedy przychód nie obejmuje opłat dodatkowych?

Jeżeli w umowie najmu jasno określono, że opłaty związane z przedmiotem najmu (np. media, czynsz do spółdzielni) ponosi bezpośrednio najemca, to te kwoty nie powiększają podstawy opodatkowania. Wynajmujący w takim przypadku pełni jedynie rolę pośrednika w przekazywaniu opłat.

Przykład:

• Czynsz najmu: 2 500 zł (stanowi przychód).
• Opłata do spółdzielni: 600 zł (najemca przelewa wynajmującemu, który przekazuje spółdzielni – nie stanowi przychodu).

Tabela – co wchodzi w skład przychodu z najmu prywatnego

Stawki podatku – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Od przychodu z najmu prywatnego płacimy podatek dochodowy według stawek:

• 8,5% – do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie,
• 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł.

W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o rozliczaniu całości przychodów przez jednego z nich, limit wzrasta do 200 000 zł.

Najem w ramach działalności gospodarczej

Inwestując w nieruchomości, warto rozróżnić najem prywatny od najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W działalności gospodarczej obowiązuje metoda memoriałowa – przychód po stronie wynajmującego powstaje w momencie, gdy kwota jest należna, nawet jeśli nie została faktycznie otrzymana. Ponadto w takim przypadku opłaty eksploatacyjne refakturowane na najemcę również stanowią przychód.

Porada od specjalisty firmy Dobrego Najmu

„Aby uniknąć sporów z urzędem skarbowym i prawidłowo ustalić podstawę opodatkowania, trzeba precyzyjnie konstruować umowę najmu. Jeśli chcesz, aby opłaty eksploatacyjne nie zwiększały Twojego przychodu, wyraźnie zapisz, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia we własnym zakresie. W przeciwnym razie urząd może uznać, że cała kwota wpływu – w tym media – stanowi Twój przychód z najmu prywatnego.”

Najczęstsze błędy wynajmujących

1. Wliczanie opłat eksploatacyjnych do czynszu bez zapisu w umowie.
2. Brak rozdzielenia w przelewach kwoty czynszu i opłat.
3. Nieuwzględnienie limitu 100 000 zł dla wyższej stawki podatku.
4. Mylenie zasad w najmie prywatnym i w ramach działalności gospodarczej.

Chcesz inwestować w nieruchomości bez stresu o kwestie podatkowe? Rób to z Dobrego Najmu

Współpraca z Dobrego Najmu to gwarancja, że inwestowanie w nieruchomości będzie dla Ciebie źródłem stabilnego dochodu, a nie źródłem podatkowych wątpliwości. Nasi specjaliści zadbają, aby każda kwota przychodu z prywatnego najmu była prawidłowo rozliczona zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych, tak by uniknąć błędów, które mogą drogo kosztować. 

Dzięki temu wiesz, że każda złotówka z przychodów z najmu w ramach Twojej inwestycji jest zaksięgowana poprawnie i samym generuje przychód w rozumieniu prawa podatkowego, bez ryzyka sporów z urzędem skarbowym. Inwestuj razem z nami lub zleć nam zarządzeń najmem. 

Podsumowanie

Przychód z tytułu najmu na ryczałcie to nie każda kwota wpływająca na konto wynajmującego. Podstawą jest kwota czynszu określona w umowie, faktycznie otrzymana, a nie należna. Opłaty związane z przedmiotem najmu, które najemca jest zobowiązany ponosić samodzielnie, nie zwiększają podstawy opodatkowania. Właściwe zapisy w umowie najmu oraz oddzielenie płatności za media i czynsz mogą znacząco obniżyć wysokość podatku.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Kiedy powstaje przychód z tytułu najmu?

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, przychód z tytułu najmu powstaje w momencie faktycznego otrzymania zapłaty lub postawienia jej do dyspozycji wynajmującego. Nie wystarczy sama określona w umowie wysokość czynszu – musi nastąpić faktyczny wpływ środków.

2. Czy opłat za media wchodzą do przychodu?

Jeżeli najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat za media i koszty eksploatacyjne zgodnie z zawartą umową najmu, nie powiększają one podstawy opodatkowania. W takiej sytuacji nie trzeba odprowadzić od tego przychodu ryczałtu.

3. Co stanowi przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem w ramach najmu prywatnego?

W ramach najmu prywatnego przychodem podlegającym opodatkowaniu jest kwota czynszu wskazana w umowie, faktycznie otrzymana przez wynajmującego. Otrzymane środki z tytułu opłat eksploatacyjnych nie generują przychodu do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem, jeśli umowa stanowi, że pokrywa je najemca.

4. Jak wygląda opodatkowanie najmu lub dzierżawy w działalności gospodarczej?

W działalności gospodarczej przychodem są kwoty należne, nawet jeśli nie zostały jeszcze zapłacone. Oznacza to, że również opłaty eksploatacyjne refakturowane na najemcę stanowią przychód z działalności gospodarczej i należy je podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

5. Jak ustalić pierwszy przychód z najmu?

Pierwszy przychód z najmu powstaje na podstawie umowy najmu – w momencie otrzymania pierwszej zapłaty z tytułu umowy najmu mieszkania lub umowy najmu lokalu. Ten przychód po stronie wynajmującego należy uwzględnić w rozliczeniu przychodu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.