Co jest przychodem z najmu na ryczałcie?
W przypadku najmu prywatnego przychodem podatnika jest pełna kwota czynszu najmu otrzymana od najemcy, a także wszelkie opłaty eksploatacyjne i opłaty za media, o ile są one wliczone w czynsz na mocy zawartej umowy. Warto pamiętać, że przychód powstaje w momencie faktycznego otrzymania środków, a nie na podstawie samej umowy.
Przychód ten należy opodatkować w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Opodatkowaniu nie podlegają natomiast opłaty za media refakturowane osobno, ani kaucja zabezpieczająca, dopóki nie zostanie zatrzymana.
Czym jest ryczałt od przychodów ewidencjonowany?
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to uproszczona forma opodatkowania przewidziana w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Polega ona na płaceniu podatku nie od dochodu, ale od całego przychodu, bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu.
Stawka ryczałtu w przypadku najmu prywatnego wynosi 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie, a po przekroczeniu tego limitu 12,5%. Dla podatnika oznacza to uproszczone rozliczenia, ale także brak możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania o wydatki związane z wynajmem, takie jak kredyt czy remonty.
Przychód z najmu prywatnego a zasady opodatkowania
Inwestowanie w nieruchomości jako najem prywatny stanowi źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawy o podatku dochodowym). Właściciele nieruchomości, którzy zdecydowali się na prywatny wynajem, mogą opodatkować uzyskane przychody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Kliknij tutaj i zarezerwuj bezpłatnie swoje miejsce.
Jaki podatek na ryczałcie?
Podatek jest płacony od kwoty przychodu, a nie dochodu. To oznacza, że nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodu, takich jak kredyt hipoteczny, remonty czy ubezpieczenie nieruchomości. W przypadku najmu prywatnego przychód podlega opodatkowaniu według stawki 8,5%, a po przekroczeniu limitu przychodów 100 000 zł rocznie — 12,5%.
Wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wymaga złożenia oświadczenia o opodatkowaniu przychodów przez jednego z małżonków (jeśli najem jest wspólny) do właściwego urzędu skarbowego.
Co stanowi przychód z najmu prywatnego?
Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy najmu. Przysporzenie majątkowe, jakim jest czynsz, generuje przychód w rozumieniu podatkowym, gdy zostanie faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego.
Przychodem z najmu są kwoty:
- czynszu najmu – kwota, jaką najemca płaci za możliwość użytkowania lokalu,
- opłat eksploatacyjnych, jeśli są wliczone w czynsz (np. opłaty dla wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, koszty administracyjne),
- opłat za media (prąd, gaz, woda, ogrzewanie, internet) — ale tylko, jeśli nie są rozliczane osobno i są częścią czynszu.
Wskazówka eksperta: “Pamiętaj, by w umowie najmu wyraźnie określić, czy opłaty za media wchodzą w skład czynszu czy są rozliczane osobno. To kluczowe dla prawidłowego rozliczenia przychodu z tytułu najmu!”
Opłaty ponoszone przez najemcę — czy zawsze są przychodem?
Jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia opłat związanych z przedmiotem najmu (takich jak czynsz uiszczany w spółdzielni mieszkaniowej, opłaty za wodę, gaz, ścieki, wywóz śmieci), to takie wydatki nie stanowią przychodu wynajmującego.
Jeśli wynajmujący tylko pośredniczy w przekazywaniu środków do dostawców medii, to opłaty za media nie będą zaliczane do jego przychodów ewidencjonowanych. W takiej sytuacji podstawą opodatkowania pozostaje wyłącznie czynsz.
Przykład 1:
- Umowa przewiduje, że najemca płaci 2 500 zł czynszu,
- Dodatkowo najemca samodzielnie pokrywa rachunki za prąd i wodę.
Przychód do opodatkowania ryczałtem wynosi 2 500 zł.
A gdy media wchodzą w skład czynszu?
Jeżeli opłaty eksploatacyjne i za media są wliczone w umówiony czynsz, wtedy cała kwota czynszu, łącznie z kosztami medii, stanowi przychód z najmu prywatnego podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Przykład 2:
- Umowa przewiduje, że czynsz najmu wynosi 2 500 zł, w tym 400 zł opłat administracyjnych,
- Opłaty za prąd i wodę są refakturowane osobno i wynoszą 200 zł.
Przychód do opodatkowania: 2 500 zł — opłaty za media rozliczane osobno nie wchodzą do podstawy.
Kaucja a przychód
Kaucja wpłacona przez najemcę przy podpisywaniu umowy najmu mieszkania nie jest przychodem podatkowym, dopóki nie zostanie zatrzymana na pokrycie zaległości lub zniszczeń. Dopiero wtedy powstaje przychód z tytułu najmu, który należy opodatkować.
Najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej
Gdy najem prowadzony jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, obowiązuje metoda memoriałowa. W ramach najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przychodem są kwoty należne, nawet jeśli nie zostały jeszcze otrzymane.
W takim przypadku uzyskane przychody z tytułu najmu lub dzierżawy obejmują zarówno czynsz, jak i opłaty eksploatacyjne — nawet jeśli opłaty te są refakturowane osobno.
Organy podatkowe jednoznacznie wskazują, że opłaty związane z przedmiotem najmu, które zaliczane są do czynszu lub refakturowane, stanowią przychód z działalności gospodarczej i należy odprowadzić od tego przychodu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Chcesz inwestować w mieszkania bez stresu? Skorzystaj z oferty Dobrego Najmu
Inwestowanie w mieszkania na wynajem może przynieść stabilne i atrakcyjne przychody, ale jednocześnie wiąże się z wieloma obowiązkami podatkowymi i formalnymi. Dzięki wsparciu Dobrego Najmu możesz powierzyć zarządzanie wynajmem profesjonalistom, unikając stresu i ryzyka nieprawidłowego rozliczenia przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Współpraca z ekspertami pozwoli Ci bezpiecznie korzystać z możliwości, jakie daje zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby, a przy tym skoncentrować się na zyskach, a nie formalnościach.
Dodatkowo możesz nam zlecić również kompleksowe zarządzanie najmem. Skorzystaj z naszych usług i ciesz się komfortem.
Podsumowanie: co jest przychodem z najmu na ryczałcie?
- Przychodem z najmu jest umówiony czynsz otrzymany od najemcy.
- Opłaty eksploatacyjne i za media doliczane do czynszu są przychodem.
- Media rozliczane osobno i refakturowane nie są przychodem.
- Kaucja nie jest przychodem do momentu jej zatrzymania.
- W ramach najmu w działalności gospodarczej przychodem jest wszystko — czynsz i refakturowane media.
- Przychód powstaje w momencie otrzymania środków (najem prywatny) lub w momencie powstania należności (działalność gospodarcza).
Pamiętaj: przychód z najmu prywatnego opodatkowujesz ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% lub 12,5% po przekroczeniu 100 000 zł.
Właściwe określenie przychodów z najmu w ramach prywatnego najmu pozwala uniknąć niepotrzebnych problemów z urzędem skarbowym i zapewnia spokojny zysk z inwestowania w nieruchomości.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
1. Co jest przychodem z najmu prywatnego na ryczałcie?
Przychodem jest pełna kwota czynszu najmu oraz opłaty eksploatacyjne i za media, jeśli są wliczone w czynsz. Przychód powstaje w momencie otrzymania środków.
2. Czy opłaty za media zawsze stanowią przychód?
Nie. Jeśli media są rozliczane osobno (np. na podstawie faktur), nie wchodzą do przychodu wynajmującego.
3. Czy kaucja pobrana od najemcy jest przychodem?
Nie, kaucja nie jest przychodem, dopóki nie zostanie zatrzymana na pokrycie np. szkód lub zaległości.
4. Jaka jest stawka podatku ryczałtowego dla najmu prywatnego?
8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie i 12,5% dla nadwyżki ponad tę kwotę.
5. Czy przy ryczałcie można odliczać koszty, np. kredyt hipoteczny lub remonty?
Nie. W ryczałcie podatek płaci się od całego przychodu, bez odliczania kosztów.
6. Jak opodatkować najem w ramach działalności gospodarczej?
W działalności gospodarczej obowiązuje metoda memoriałowa — przychód powstaje już w momencie powstania należności, a przychodem są zarówno czynsz, jak i refakturowane media.
7. Co trzeba zrobić, aby rozliczać najem prywatny ryczałtem
Należy złożyć oświadczenie o wyborze ryczałtu do właściwego urzędu skarbowego, najlepiej przed uzyskaniem pierwszego przychodu z najmu.
8. Czy przychód z najmu prywatnego trzeba wykazywać miesięcznie czy rocznie?
Przychody z najmu na ryczałcie rozlicza się miesięcznie lub kwartalnie (w zależności od wybranej opcji) i wykazuje w rocznej deklaracji PIT-28.
9. Co jeśli najemcy płacą bezpośrednio za media?
Jeśli najemca opłaca media bezpośrednio u dostawcy lub osobno refakturowane, te kwoty nie zwiększają przychodu wynajmującego.
10. Czy w umowie najmu trzeba precyzować sposób rozliczania opłat za media?
Tak! Warto jasno określić w umowie, czy media wchodzą w skład czynszu, czy są rozliczane osobno — ma to kluczowe znaczenie dla poprawnego rozliczenia podatkowego.
