Najważniejsze informacje
- Umowa najmu zawarta na czas określony wygasa po upływie terminu, jeśli nie zostanie przedłużona w sposób wyraźny.
- Jeśli najemca po zakończeniu umowy nadal korzysta z lokalu za zgodą wynajmującego, umowa przekształca się w najem na czas nieoznaczony zgodnie z art. 674 k.c.
- W przypadku umowy przekształconej na czas nieokreślony obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia określone w art. 673 § 2 k.c.
- Automatyczne przedłużenie nie następuje, jeśli wynajmujący nie wyraża zgody lub występują naruszenia warunków umowy.
- Najbezpieczniejszym sposobem przedłużenia umowy jest sporządzenie pisemnego aneksu potwierdzającego wolę obu stron.
Umowa najmu mieszkania – podstawy prawne i definicja
Umowa najmu to dwustronne porozumienie, w którym wynajmujący oddaje nieruchomość do używania, a najemca zobowiązuje się do płacenia czynszu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, taka umowa może być zawarta na czas oznaczony (określony) lub na czas nieoznaczony (nieokreślony).
Zasadnicze znaczenie ma art. 673 i art. 674 k.c., które regulują kwestię długości trwania najmu oraz jego ewentualne przedłużenie.
Chcesz inwestować z dużym zyskiem i bez stresu?
Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem
Kliknij tutaj i zarezerwuj bezpłatnie swoje miejsce.
Kiedy umowa najmu zawarta na czas określony wygasa?
Umowa najmu zawarta na czas określony przestaje obowiązywać po upływie terminu, na jaki została zawarta. Po tej dacie, o ile nie nastąpi przedłużenie umowy w wyraźnej formie, najem formalnie się kończy.
Zgodnie z przepisami, do zakończenia umowy dochodzi, gdy:
- Upłynął okres najmu wskazany w umowie.
- Doszło do wypowiedzenia umowy (jeśli było to przewidziane).
- Strony zawarły porozumienie o wcześniejszym zakończeniu.
Fakt fizycznej wyprowadzki najemcy nie wystarczy. Jeśli umowa nadal formalnie obowiązuje, wynajmujący może dochodzić dalszych roszczeń, w tym zapłaty czynszu.
Czy umowa najmu na czas określony przedłuża się automatycznie?
Tak, ale tylko wtedy, gdy najemca nadal używa nieruchomości za zgodą wynajmującego. Takie działanie jest jednoznacznie traktowane jako przedłużenie umowy najmu – choć formalnie nie jest to kontynuacja tej samej umowy, lecz jej przekształcenie w umowę na czas nieoznaczony.
Zgodnie z art. 674 k.c.:
„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się, w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”
Kiedy najem przekształca się w umowę na czas nieokreślony?
Zgodnie z prawem i praktyką rynkową, najczęściej mamy do czynienia z przekształceniem umowy w czas nieoznaczony, gdy:
- Najemca nadal zajmuje lokal po upływie umowy.
- Wynajmujący nie podejmuje działań prawnych ani nie żąda opuszczenia mieszkania.
- Dochodzi do kontynuacji płatności czynszu, a wynajmujący je akceptuje.
W takiej sytuacji nawet bez nowego dokumentu najem został przedłużony na czas nieoznaczony i obowiązują inne terminy wypowiedzenia.
Przykład z praktyki
Pan Marek podpisał umowę najmu mieszkania w Gdańsku na czas określony – od 1 października 2023 r. do 30 września 2024 r. Po tej dacie nie podpisano nowej umowy. Marek nadal mieszkał w mieszkaniu, opłacał czynsz i komunikował się z właścicielem.
W styczniu 2025 r. właściciel wypowiedział mu umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia.
Wniosek: Umowa została przedłużona na czas nieokreślony zgodnie z art. 674 k.c., ponieważ właściciel akceptował dalsze użytkowanie lokalu.
Terminy wypowiedzenia przy umowie na czas nieokreślony
Jeśli dojdzie do przedłużenia umowy najmu i przekształcenia jej w czas nieoznaczony, obowiązują nowe, ustawowe terminy wypowiedzenia, zgodne z art. 673 § 2 k.c.:
| Częstotliwość płatności czynszu | Termin wypowiedzenia |
| Dziennie | 1 dzień naprzód |
| W odstępach krótszych niż miesiąc | 3 dni naprzód |
| Miesięcznie | 1 miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego |
| Rzadziej niż miesięcznie | 3 miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego |
Kiedy umowa najmu nie przedłuża się automatycznie?
Nie dochodzi do automatycznego przedłużenia, jeżeli:
- Strony zawarły w umowie klauzulę wyłączającą przedłużenie.
- Doszło do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu (np. za porozumieniem).
- Wynajmujący żądał opuszczenia lokalu, a najemca nie miał jego zgody na dalsze użytkowanie.
- Najemca złamał warunki umowy – przykłady w tabeli poniżej.
Przykłady naruszeń, które wyłączają przedłużenie:
| Zachowanie najemcy | Podstawa prawna (art. K.C.) |
| Brak zapłaty czynszu za co najmniej 2 okresy | Art. 687 K.C. |
| Uciążliwe lub rażące naruszanie zasad współżycia | Art. 685 K.C. |
| Używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem | Art. 667 K.C. |
| Nieusuwanie wad zagrażających zdrowiu i życiu | Art. 664 lub 682 K.C. |
Jak formalnie przedłużyć umowę najmu?
Najlepszym i najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest pisemne przedłużenie umowy najmu. Najczęściej odbywa się to przez aneks do umowy, zawierający:
- Numer i datę pierwotnej umowy.
- Dane najemcy i wynajmującego.
- Nowy okres obowiązywania najmu.
- Ewentualne zmiany czynszu, zasad użytkowania.
- Podpisy obu stron.
Dla najmu okazjonalnego, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, każda zmiana – w tym przedłużenie – musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Konieczne może być również ponowne sporządzenie oświadczeń notarialnych.
Porada eksperta firmy Dobrego Najmu
„Z naszej praktyki wynika, że ponad 60% najemców nie podpisuje aneksu, licząc na ‘ciche’ przedłużenie. Tymczasem to ryzyko dla obu stron. Rekomendujemy zawsze sporządzić pisemny aneks, aby uniknąć nieporozumień – zwłaszcza w przypadku późniejszych podwyżek czynszu, konieczności wypowiedzenia czy sporu sądowego.”
Dlaczego warto przedłużać umowę najmu na piśmie?
- Pewność prawa – obie strony mają jasne zasady współpracy.
- Bezpieczeństwo dla właściciela – możliwość uregulowania podwyżki czynszu, obowiązków lokatora, nowych zapisów.
- Ochrona najemcy – brak ryzyka nagłego wypowiedzenia lub problemów z meldunkiem.
Umowa najmu na czas określony – co się dzieje po upływie terminu?
- Umowa nie przedłuża się automatycznie w sensie technicznym.
- Może dojść do przekształcenia umowy najmu na czas nieoznaczony – jeśli najemca dalej korzysta z nieruchomości, a wynajmujący wyraża zgodę.
- Obowiązują wtedy inne terminy wypowiedzenia.
- Dla bezpieczeństwa obu stron warto sporządzić pisemny aneks.
Chcesz inwestować w nieruchomości i szukasz pomocy w wynajmie? Sprawdź ofertę Dobrego Najmu
Inwestowanie w nieruchomości to jeden z najstabilniejszych sposobów budowania kapitału, ale skuteczny wynajem wymaga czasu, wiedzy i sprawdzonego systemu zarządzania. Dobrego Najmu kompleksowo obsługuje właścicieli mieszkań – od przygotowania lokalu i znalezienia wiarygodnych lokatorów, po sporządzanie umów w formie pisemnej, windykację należności i rozliczenia z urzędem skarbowym. Jeśli zależy Ci na bezpiecznym i pasywnym dochodzie z wynajmu – skorzystaj z doświadczenia profesjonalistów.
Inwestuj w nieruchomości razem z Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!
Podsumowanie
przedłużenie umowy najmu bez podpisania nowego dokumentu jest możliwe jedynie w praktyce faktycznej – i tylko wtedy, gdy wynajmujący wyraża na to zgodę. W takim przypadku dotychczasowy stosunek prawny ulega przekształceniu w umowę zawartą na czas nieoznaczony, co zmienia zasady jej wypowiedzenia i obowiązywania. Mimo że prawo dopuszcza takie rozwiązanie, najbezpieczniejszym podejściem pozostaje sporządzenie pisemnego dokumentu, który jasno potwierdzi wolę obu stron i będzie stanowił mocny dowód w razie ewentualnego sporu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania:
1. Czy po upływie okresu umowa najmu zawarta na czas oznaczony przedłuża się automatycznie?
Może dojść do automatycznego przedłużenia umowy najmu, jeśli po upływie okresu najemca nadal korzysta z przedmiotu najmu, a wynajmujący wyraża na to zgodę. Wówczas umowa przekształca się w najem zawarty na czas nieoznaczony zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego.
2. Czym jest milczące przedłużenie umowy najmu i czy jest ono legalne?
Milczące przedłużenie umowy najmu oznacza dalsze użytkowanie mieszkania po zakończeniu okresu najmu, bez formalnego aneksu, ale za zgodą właściciela. W takiej sytuacji zgodnie z przepisami najmu umowa obowiązuje nadal jako umowa na czas nieokreślony.
3. Jakie są obowiązki stron po zakończeniu trwania umowy najmu lokalu?
Po upływie okresu lokator ma obowiązek zwrotu przedmiotu najmu i rozliczenia się z ewentualnych należności. Wynajmujący zobowiązuje się oddać kaucję i zakończyć wszelkie zobowiązania wynikające z umowy zawartej na czas oznaczony.
4. Czy trzeba sporządzić aneks przy przedłużeniu umowy najmu okazjonalnego?
Tak, przedłużenie umowy najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Należy również zadbać o aktualizację załączników, w tym nowych oświadczeń.
5. Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony?
Tylko jeśli w umowie znajduje się odpowiednia klauzula, która przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu przed końcem okresu. W przeciwnym razie najemca może wypowiedzieć umowę jedynie za porozumieniem stron lub w wyjątkowych przypadkach przewidzianych prawem.
6. Jakie terminy obowiązują przy wypowiedzeniu umowy najmu na czas nieokreślony?
Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku dłuższych okresów płatności najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału.
7. Czy trzeba zgłaszać przedłużenie umowy do urzędu skarbowego?
Tak, wynajmujący powinien zgłosić każdy nowy okres wynajmu swojej nieruchomości do urzędu skarbowego, niezależnie od tego, czy umowa została formalnie aneksowana, czy doszło do milczącego przedłużenia umowy. Brak zgłoszenia może skutkować sankcjami skarbowymi.
8. Jak uniknąć sporów przy przedłużeniu najmu?
Najlepszym rozwiązaniem jest sporządzić pisemny aneks do pierwotnej umowy, jasno określający nowy czas trwania najmu oraz ewentualne zmiany warunków. Zapewnia to przejrzystość relacji między stronami umowy i chroni przed sporem o wypowiedzenia najmu.
