Czym jest wynajem okazjonalny? Jak wygląda umowa najmu okazjonalnego?

Najważniejsze wnioski

• Najem okazjonalny to umowa najmu na czas określony (maksymalnie 10 lat), stosowana przez właścicieli będących osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności w zakresie wynajmu.
• Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać oświadczenie najemcy (sporządzone notarialnie) o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia lokalu w oznaczonym terminie.
• Najemca wskazuje inny lokal, w którym zamieszka po ewentualnej eksmisji, a właściciel (lub uprawniona osoba) musi zgodzić się notarialnie na to zamieszkanie.
• Koszt sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji nie może przekroczyć jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia.
• Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez właściciela może nastąpić m.in. gdy najemca uporczywie zalega z czynszem lub narusza obowiązki wynikające z umowy, zaś najemca może wypowiedzieć umowę w przypadku istotnych wad lokalu uniemożliwiających jego użytkowanie.

Czym jest wynajem okazjonalny?

Najem okazjonalny to forma najmu nieruchomości, która ma charakter jednorazowy i krótkoterminowy. Może obejmować wynajem mieszkania na kilka dni lub tygodni, na przykład podczas wakacyjnego wyjazdu lub konferencji. 

Nie ma konieczności podpisywania długoterminowej umowy najmu ani zobowiązania do regularnych płatności. 

Najem okazjonalny jest popularną opcją dla osób, które potrzebują tymczasowego zakwaterowania lub chcą zarobić dodatkowe pieniądze, wynajmując swoją własną nieruchomość na krótki okres.

Najem okazjonalny to forma najmu lokalu mieszkalnego zarezerwowana wyłącznie dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Umowa najmu okazjonalnego lokalu może być zawarta wyłącznie na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. To rozwiązanie, które powstało jako odpowiedź na nadmierną ochronę najemców w tradycyjnych umowach.

W przeciwieństwie do zwykłego najmu, w przypadku najmu okazjonalnego, najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oznacza to, że właściciel lokalu może łatwiej i szybciej opróżnić lokal w przypadku zaległości lub innych naruszeń umowy.

Chcesz inwestować z dużym zyskiem i bez stresu?

Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!

Która ustawa reguluje najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to specyficzna forma najmu nieruchomości, której uregulowania prawne znajdują się w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z treścią art. 19a ust. 1 i 2 wspomnianej ustawy, umową najmu okazjonalnego jest dokument potwierdzający najem nieruchomości na określony czas (nie dłużej niż 10 lat), której właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

W praktyce najem okazjonalny jest uważany za dobrą opcję dla osób obawiających się potencjalnych problemów z najemcami, którzy mogliby naruszać postanowienia umowy. 

Tego rodzaju najem umożliwia szybsze usunięcie kłopotliwych lokatorów niż w przypadku zwykłego najmu regulowanego przez Kodeks cywilny.

Zgodnie z przepisami, umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko wtedy, gdy:

• Wynajmującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.
• Przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, a nie użytkowy.
• Umowa zostaje zawarta na czas określony, nieprzekraczający 10 lat.
• Najemca dostarcza wymagane oświadczenia (szczegóły poniżej).

W praktyce oznacza to, że firmy deweloperskie, fundusze inwestycyjne czy osoby prowadzące najem profesjonalny nie mogą korzystać z tej formy najmu.

Jak wygląda umowa o najem okazjonalny i co powinno się w niej znaleźć?

Podstawowa umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać:

1. Oznaczenie stron umowy – wynajmującego oraz najemcę
2. Wskazanie okresu trwania najmu
3. Określenie czynszu najmu, terminu i sposobu jego płatności
4. Podpisy stron

Oprócz powyższych elementów, wynajmujący oraz najemca mogą określić w omawianej umowie także inne dodatkowe elementy, takie jak:

1. Możliwość przedterminowego wypowiedzenia najmu
2. Kary umowne za nie wykonywanie lub nienależyte wykonywanie obowiązków umownych przez którąkolwiek ze stron
3. Zasady odpowiedzialności za szkody wyrządzone w wynajmowanej nieruchomości
4. Dodatkowe obowiązki wynajmującego

Najem okazjonalny – Czym charakteryzuje się umowa?

Zgłoszenie najmu okazjonalnego, rozpoczęcie najmu jak i podpisanie umowy może być dla właściciela nie lada wyzwaniem. Dlatego poniżej w skrócie przedstawiamy to, co powinno znaleźć się w takiej umowie:

• Oświadczenie najemcy, przyjęte w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu, używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.
• Najemca wskazuje również inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
• Dodatkowo, oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalizacji wskazanej w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem poświadczonym notarialnie.

Jakie dokumenty należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny wymaga dopełnienia kilku istotnych formalności. Do umowy zawartej w formie pisemnej należy dołączyć:

Dokument	Opis
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego	Potwierdzenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu.
Wskazanie lokalu zastępczego	Adres, pod którym najemca mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego	Potwierdzenie, że dana osoba posiada tytuł prawny do lokalu i zgadza się na zamieszkanie najemcy.

Czy wynajem okazjonalny się opłaca?

Wynajem okazjonalny może być opłacalny dla wielu najmujących, zwłaszcza jeśli mają tylko krótkoterminowe potrzeby. Jest to dobry wybór dla tych, którzy nie chcą inwestować w zakup nieruchomości lub dla tych, którzy często podróżują i potrzebują tymczasowego miejsca do zamieszkania. 

Wynajem okazjonalny pozwala uniknąć kosztów utrzymania i konserwacji nieruchomości, ponieważ wszelkie naprawy są zazwyczaj zobowiązaniem właściciela. Jednak dla osób szukających długoterminowej stabilności finansowej, inwestycja we własną nieruchomość może być bardziej opłacalna na dłuższą metę. 

A co z właścicielami nieruchomości? Czy im również się to opłaca?

To zależy. Jeśli chcesz szybko i często “obracać” nieruchomością to tak. Jeśli jednak szukasz sposobów na zwiększenie zysku z takiej inwestycji, to więcej informacji na ten temat znajdziesz w poniższym wideo:

Kto ponosi koszty umowy najmu okazjonalnego?

W przypadku umowy najmu okazjonalnego, koszty ponosi najemca. To oznacza, że to on jest odpowiedzialny za opłacanie czynszu oraz dodatkowych kosztów związanych z wynajmem, takich jak media czy opłaty za utrzymanie nieruchomości. 

Ponoszenie tych kosztów zależy od warunków umowy zawartej między najemcą a wynajmującym, dlatego warto dokładnie zapoznać się z nimi przed podpisaniem umowy. Najemca powinien również pamiętać o terminowych płatnościach, aby uniknąć kar czy sporów z wynajmującym.

Ile kosztuje podpisanie umowy w przypadku najmu okazjonalnego?

Kwestią warte uwagi jest opłata za umowę najmu okazjonalnego sporządzaną przez notariusza. Warto jednak zaznaczyć, że koszt ten dotyczy tylko pierwszego załącznika do umowy, a nie samej umowy, która zazwyczaj jest sporządzana przez wynajmującego w formie pisemnej. 

Zgodnie z przepisami zawartymi w artykule 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynagrodzenie za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji nie może przekraczać jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę określonego w ustawie z dnia 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

W jakim terminie trzeba zgłosić umowę do urzędu skarbowego?

Właściciel mieszkania ma obowiązek dokonania zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia skutkuje tym, że najem traktowany jest jak zwykła umowa, a wynajmujący traci przywileje wynikające z formy okazjonalnej.

Dla zwiększenia bezpieczeństwa zaleca się uzyskanie potwierdzenia złożenia zgłoszenia – może być ono później wymagane przez sąd lub komornika.

Jakie są korzyści z zawarcia najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny daje wynajmującemu istotną przewagę prawną:

• Umożliwia egzekucję opróżnienia lokalu bez konieczności prowadzenia sprawy sądowej.
• Zabezpiecza się przed nieuczciwym najemcą, który odmawia opuszczenia lokalu.
• Skraca i upraszcza procedurę eksmisji.

Właściciel nie musi starać się o wyrok eksmisyjny – wystarczy nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego – kiedy egzekucja i eksmisja są możliwe?

Najem okazjonalny może zostać rozwiązany, jeśli oczywiście taka możliwość jest przewidziana w treści samej umowy. Należy jednak pamiętać, że sama wzmianka o prawie do wcześniejszego wypowiedzenia nie będzie skuteczna, jeśli strony nie określą szczegółowych okoliczności, które uprawniają do wcześniejszego zakończenia umowy.

Wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, jednak nie później niż na miesiąc przed końcem miesiąca kalendarzowego. Może to uczynić, jeśli najemca spełnia jedno z poniższych warunków:

1. Mimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje swoje obowiązki, powodując szkody lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku przez mieszkańców. Może również postępować rażąco lub uporczywie naruszać porządek domowy, utrudniając innym lokatorom korzystanie z innych lokali.
2. Zwleka z opłatą czynszu lub innych kosztów związanych z korzystaniem z mieszkania, lub zaległości dotyczą co najmniej trzech okresów płatności, mimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległości.
3. Wynajmujący udostępnił, podnajął lub oddał bezpłatnie lokal, lub jego część do użytkowania bez pisemnej zgody właściciela.
   

Z kolei najem okazjonalny może zostać wypowiedziany przez najemcę z dojściem do własności w następujących przypadkach:

1. Wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z jego przeznaczeniem, stanowią zagrożenie dla życia lub zdrowia najemcy, lub jego domowników. Wymaga to uprzedniego pisemnego wezwania wynajmującego i wyznaczenia mu co najmniej 30-dniowego terminu na usunięcie wad lub zaprzestanie uniemożliwiania korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Jeżeli upłynie ten termin bez skutku, najemca może wypowiedzieć umowę.
2. Wynajmujący uniemożliwia najemcy korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. W takim przypadku również wymagane jest uprzednie pisemne wezwanie wynajmującego i wyznaczenie mu co najmniej 30-dniowego terminu na zaprzestanie takiego działania. Jeśli ten termin upłynie bez skutku, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę.

Najemca ma również prawo wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia z ważnych przyczyn związanych ze zmianą swojej sytuacji życiowej.

Jak wygląda proces eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego?

W przypadku braku dobrowolnego opuszczenia lokalu przez najemcę po zakończeniu umowy:

1. Właściciel lokalu doręcza żądanie opróżnienia lokalu (minimum 7 dni na wyprowadzkę).
2. Po bezskutecznym upływie terminu, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego.
3. Komornik prowadzi egzekucję, korzystając z dokumentu notarialnego jako tytułu wykonawczego.

Czy najem okazjonalny wymaga ubezpieczenia?

Wynajem okazjonalny, podobnie jak każda inna forma wynajmu, powinien być zabezpieczony przez odpowiednią polisę mieszkaniową. Ubezpieczenie nieruchomości pozwala chronić właściciela mieszkania przed skutkami zalania, pożaru, przepięć czy kradzieży.

Dobrą praktyką jest także ubezpieczenie ruchomości, szczególnie jeśli lokal jest w pełni umeblowany. Taka polisa może pokryć szkody wynikające z nieodpowiedniego użytkowania mieszkania przez najemcę.

Obowiązki podatkowe w przypadku wynajmu okazjonalnego

Od 2023 roku wynajem okazjonalny podlega wyłącznie opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym. Aktualne stawki to:

• 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie.
• 12,5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł.

Właściciel lokalu musi samodzielnie rozliczać podatek miesięcznie lub kwartalnie i złożyć PIT-28 do końca kwietnia roku następnego. Niewywiązanie się z obowiązków fiskalnych może skutkować sankcjami ze strony urzędu skarbowego.

Porada eksperta Dobrego Najmu

„W 2024 roku już ponad 30% naszych klientów decyduje się na umowę najmu okazjonalnego, widząc w niej skuteczny sposób na zabezpieczenie swojej nieruchomości. Zdecydowanie rekomendujemy to rozwiązanie każdemu właścicielowi, który wynajmuje mieszkanie osobom nieznanym – zwłaszcza w dużych miastach, gdzie rotacja najemców jest wysoka.”

Czym różni się najem okazjonalny od standardowej umowy najmu?

Cecha	Najem standardowy	Najem okazjonalny
Forma umowy	Dowolna pisemna	Tylko forma pisemna z załącznikami
Egzekucja	Konieczność wyroku sądowego	Egzekucja na podstawie aktu notarialnego
Ochrona lokatora	Wysoka – ustawa o ochronie praw lokatorów	Ograniczona
Wymagane dokumenty	Brak dodatkowych załączników	Oświadczenia, lokal zastępczy, zgoda właściciela lokalu
Podatek	Ryczałt lub skala	Ryczałt ewidencjonowany

Czy najemca ma jakąkolwiek ochronę w tej formie najmu?

Ustawa o ochronie praw lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego nie znajduje pełnego zastosowania. Oznacza to m.in., że:

• Nie obowiązuje okres ochronny przed eksmisją zimą (1 listopada – 31 marca).
• Nie przysługuje lokal socjalny.
• Nie obowiązują przepisy o szczególnych warunkach wypowiedzenia umowy przez właściciela.

Mimo to najemca nadal ma prawo do ochrony przed samowolnym działaniem właściciela – eksmisja musi być dokonana przez komornika, nie siłą fizyczną.

Co jeszcze warto wiedzieć o najmie okazjonalnym?

• Umowa wygasa automatycznie po upływie czasu, na jaki została zawarta.
• Właściciel może wypowiedzieć umowę zgodnie z przesłankami zawartymi w kodeksie cywilnym, np. w przypadku zwłoki z płatnością czynszu przez 3 pełne okresy płatności.
• Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności czynszu, a zwrot następuje w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu.

Najem okazjonalny – bezpieczne rozwiązanie dla właściciela

Najem okazjonalny to najbardziej skuteczna forma ochrony właściciela lokalu przed nieuczciwym najemcą. Dzięki odpowiednim załącznikom, oświadczeniom w formie aktu notarialnego i obowiązkowi wskazania lokalu zastępczego, proces egzekucji opróżnienia lokalu jest znacznie szybszy i bardziej przewidywalny.

Dla właścicieli nieruchomości, którzy wynajmują lokal osobom trzecim, jest to najlepszy model najmu, pozwalający zminimalizować ryzyko, zabezpieczyć czynsz i chronić wartość mieszkania. Warunkiem skuteczności jest jednak pełna zgodność z przepisami, w tym zgłoszenie umowy w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu do urzędu skarbowego.Jeśli chcesz skorzystać z tego rozwiązania, ale nie wiesz, od czego zacząć – skontaktuj się z ekspertami Dobrego Najmu. Oferujemy kompleksowe przygotowanie i obsługę najmu okazjonalnego, w tym współpracę z notariuszem i doradztwo prawno-podatkowe.

Inwestujesz w nieruchomości na wynajem? Skorzystaj z pomocy Dobrego Najmu

Jeśli inwestujesz w nieruchomości na wynajem, zaufaj profesjonalistom, którzy zajmą się wszystkim za Ciebie. Dobry Najem zapewnia kompleksową obsługę – od znalezienia rzetelnych najemców, przez obsługę techniczną, aż po gwarancję terminowych wpływów z czynszu. Dzięki temu Twoja inwestycja pracuje skutecznie, a Ty możesz cieszyć się spokojem i prawdziwie pasywnym dochodem. Inwestuj w nieruchomości razem z Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!

Wynajem okazjonalny – Podsumowanie

Najem okazjonalny to rozwiązanie, które służy zabezpieczeniu interesów właściciela nieruchomości i wynajmującego. Tego typu dokument różni się od zwykłej umowy najmu, a wszelkie szczegóły powinny być dobrze opisane w załączniku do umowy najmu okazjonalnego. Chcesz zacząć wynajmować mieszkania? Kliknij i zarezerwuj swoje miejsce na spotkanie, gdzie dowiesz się  jak w czasie kryzysu inwestować w najem, osiągając 2x wyższą rentowność https://www.dobregonajmu.pl/webinar/

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Najem okazjonalny – co to takiego?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu, który pozwala właścicielowi szybciej egzekwować swoje prawa, zwłaszcza w przypadku problematycznych lokatorów. W odróżnieniu od tradycyjnej umowy najmu chroni interes właściciela dzięki oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji.

2. Jakie warunki musi spełniać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, wyłącznie pomiędzy osobami fizycznymi. Do ważności takiej umowy wymagane są dodatkowe dokumenty – m.in. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny o zgodzie na wskazanie lokalu zastępczego.

3. Czym różni się najem okazjonalny od klasycznej umowy najmu?

Najem okazjonalny to rozwiązanie dla właścicieli, którzy chcą mieć realną możliwość skutecznej eksmisji w razie problemów. W klasycznej umowie najmu właściciel często nie ma takiej możliwości bez czasochłonnego procesu sądowego.

4. Co musi zawierać oświadczenie najemcy?

Najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, czyli gotowości do wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Takie oświadczenie musi być sporządzone w formie aktu notarialnego.

5. Czy najemca musi wskazać lokal zastępczy?

Tak, to obowiązkowy element umowy – najemca wskazuje lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku konieczności opróżnienia lokalu. Potrzebna jest także zgoda na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących, wyrażona przez właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do niego.

6. Czy wymagane jest zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego?

Tak, zgłoszenie najmu okazjonalnego musi nastąpić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu do właściwego urzędu skarbowego. Brak zgłoszenia oznacza, że umowa traci status najmu okazjonalnego i staje się zwykłą umową najmu.

7. Kiedy umowa najmu okazjonalnego wygasa?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego w formie okazjonalnej wygasa po upływie terminu, na jaki została zawarta. Może również zostać zakończona poprzez wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego zgodnie z przepisami i zapisami w umowie.

8. Czy wynajmujący może szybko przeprowadzić eksmisję po zakończeniu umowy?

Tak, jeśli najemca nie opuści lokalu po zakończeniu umowy, właściciel może żądać opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. W przypadku braku reakcji egzekucja następuje na podstawie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.