Mieszkanie w spadku a wynajem – zależności i przepisy

Najważniejsze wnioski

• Samo powołanie do spadku nie daje jeszcze prawa do rozporządzania lokalem – potrzebne jest stwierdzenie nabycia spadku lub poświadczenie dziedziczenia.
• Spadkobierca z grupy zerowej uniknie podatku od spadków i darowizn, jeśli zgłosi nabycie do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy.
• Dochody z najmu osoby fizycznej rozlicza się ryczałtem 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki.
• Jedyny spadkobierca może wynająć mieszkanie od razu po formalnościach, a kilku współwłaścicieli musi wyrazić zgodę na taki najem.
• Wynajęcie lokalu bez zgody pozostałych spadkobierców przekracza zwykły zarząd i grozi roszczeniem o wypłatę pobranego czynszu.

Mieszkanie w spadku a wynajem – definicja

Mieszkanie w spadku to nieruchomość, którą spadkobierca odziedziczył po zmarłym na podstawie testamentu lub ustawy. Wynajem takiego lokalu jest dozwolony po zakończeniu sprawy spadkowej i uregulowaniu obowiązków podatkowych.

Żaden przepis nie nakazuje spadkobiercy określonego działania. Odziedziczone mieszkanie można wynająć, sprzedać albo zamieszkać w nim samodzielnie. Wynajem daje stały przychód, dlatego wielu właścicieli wybiera tę drogę.

Chcesz inwestować w nieruchomości z dużym zyskiem i bez stresu?

Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!

Co zrobić po otrzymaniu mieszkania w spadku?

W Polsce obowiązują dwa rodzaje dziedziczenia. Dziedziczenie ustawowe następuje wtedy, gdy zmarły nie zostawił testamentu. Dziedziczenie testamentowe dotyczy sytuacji, w której taki dokument istnieje.

Samo powołanie do spadku nie oznacza nabycia majątku spadkowego. Spadkobierca musi potwierdzić prawa do spadku w jeden z dwóch sposobów. Pierwszy to poświadczenie dziedziczenia u notariusza. Drugi to złożenie wniosku do sądu o wydanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Kolejny krok to aktualizacja księgi wieczystej. Nowy właściciel składa wniosek o wpis prawa własności do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego. Opłata sądowa wynosi 200 zł.

Zwłoka bywa kosztowna. Kancelaria notarialna i sąd zawiadamiają sąd wieczystoksięgowy o zmianie właściciela. Jeśli spadkobierca nie dopilnuje wpisu, sąd z urzędu odnotuje niezgodność stanu prawnego i wyznaczy miesięczny termin na złożenie wniosku pod rygorem grzywny.

Podatek od spadku i darowizn

Osoba, która odziedziczyła nieruchomość, może zapłacić podatek od spadków i darowizn. Obowiązek zapłaty powstaje z chwilą rejestracji aktu poświadczenia dziedziczenia albo uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Wysokość podatku zależy od grupy podatkowej i wartości lokalu. Stawki wahają się od 3 do 20 proc. i uwzględniają kwoty wolne od podatku.

Grupa zerowa obejmuje małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, ojczyma, macochę i pasierba. Osoby te korzystają ze zwolnienia, jeśli zgłoszą nabycie naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia orzeczenia sądu. Pozostałe grupy podatkowe muszą liczyć się z koniecznością zapłaty.

Podatek od najmu odziedziczonego lokalu

Wynajęcie mieszkania wiąże się z rozliczeniami podatkowymi z urzędem skarbowym. Zasada dotyczy każdego lokalu – kupionego, otrzymanego w darowiźnie oraz odziedziczonego.

Osoba fizyczna, która wynajmuje mieszkanie prywatnie, rozlicza dochody z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązują dwie stawki. Przychód do 100 000 zł opodatkowany jest stawką 8,5 proc. Nadwyżka ponad tę kwotę podlega stawce 12,5 proc.

Obowiązek podatkowy powstaje już w chwili otrzymania pierwszego czynszu od najemcy. Warto uwzględnić to jeszcze przed podpisaniem umowy najmu. Rzetelna umowa i terminowa zapłata ryczałtu chronią właściciela przed sporami z fiskusem.

Jeśli traktujesz najem jak inwestycję, dobrze policzyć rentowność lokalu jeszcze przed startem. Pomoc w doborze strategii oferuje zespół Dobrego Najmu w zakresie inwestowania w mieszkania.

Wynajem mieszkania przed zakończeniem sprawy spadkowej

Gdy spadkobierca jest jeden, a dopełnienie formalności to czysta procedura, wynajęcie mieszkania nie budzi wątpliwości. Sytuacja komplikuje się, kiedy do dziedziczenia powołanych jest kilka osób. Wtedy każdy spadkobierca nabywa udział w spadku w określonym ułamku.

Przy najmie wszyscy współwłaściciele są stroną wynajmującą. Umowa najmu wymaga podpisu każdego z nich albo osoby umocowanej do działania w ich imieniu. Problem polega na tym, że przed zakończeniem sprawy spadkowej nie da się ustalić, kto i w jakim udziale dziedziczy.

Z tego powodu współwłaściciel nie powinien wynajmować lokalu do czasu przeprowadzenia sprawy spadkowej. Wynajem mieszkania przed stwierdzeniem nabycia spadku bywa ryzykowny i rodzi konsekwencje wobec pozostałych spadkobierców.

Zgoda współwłaścicieli i zwykły zarząd

Spadkobierca, który chce podjąć niektóre czynności dotyczące mieszkania, potrzebuje zgody pozostałych współwłaścicieli. Zakres zgody zależy od rodzaju czynności.

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu należą działania służące utrzymaniu rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzaniu nią i pobieraniu pożytków. Wynajęcie lokalu bez zgody pozostałych spadkobierców przekracza zwykły zarząd. Potwierdza to orzecznictwo.

Sąd Okręgowy w Łodzi (sygn. akt III Ca 1001/15) uznał, że oddanie mieszkania w najem jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zgody współwłaścicieli. Uzyskanie takiej zgody bywa trudne, gdy część spadkobierców ma inne plany wobec nieruchomości.

Samowolny najem grozi roszczeniem. Pozostali współwłaściciele mogą dochodzić na drodze sądowej zasądzenia kwoty odpowiadającej pobranym przychodom. Alternatywą jest postępowanie o zniesienie współwłasności, czyli dział spadku.

Istnieje też rozwiązanie pośrednie. Spadkobierca zaangażowany w sprawy lokalu może złożyć w sądzie wniosek o ustanowienie tymczasowego zarządu nad spadkiem. Zarządcą bywa jeden ze współwłaścicieli.

Sprzedać czy wynająć mieszkanie w spadku

Spadek po rodzicach to nie tylko podatek do zapłaty, lecz również decyzja o przyszłości lokalu. Po zakończeniu formalności mieszkanie w spadku można wynająć albo sprzedać. Poniższe zestawienie porządkuje najważniejsze różnice.

Kryterium	Wynajem mieszkania	Sprzedaż mieszkania
Rodzaj przychodu	Stały, comiesięczny czynsz	Jednorazowa zapłata za lokal
Podatek	Ryczałt 8,5% / 12,5% od najmu	19% od dochodu przy sprzedaży przed upływem 5 lat
Utrzymanie własności	Nieruchomość pozostaje w rodzinie	Właściciel traci lokal
Nakład pracy	Bieżąca obsługa i rozliczenia z najemcą	Jednorazowe formalności notarialne
Ryzyko	Pustostany, koszty napraw	Sprzedaż poniżej wartości przy pośpiechu

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Ceny na rynku nieruchomości są wysokie, więc to dogodny moment na sprzedaż. Z drugiej strony wynajem zapewnia comiesięczny przychód. Przy sprzedaży trzeba pamiętać o podatku, gdy od nabycia lokalu przez spadkodawcę nie minęło 5 lat.

Porada specjalisty Dobrego Najmu

„Zanim spadkobierca podpisze pierwszą umowę najmu, powinien zamknąć trzy sprawy: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, wpis w księdze wieczystej i zgłoszenie do urzędu skarbowego. Przy kilku współwłaścicielach zawsze zbieram pisemną zgodę wszystkich osób mających prawa do spadku i wpisuję ich jako stronę wynajmującą. Dzięki temu czynsz trafia na wspólne rozliczenia, a żaden spadkobierca nie zgłosi później roszczenia o pobrane pieniądze” – radzi specjalista Dobrego Najmu.

Jeśli chcesz zdjąć z siebie formalności, rozliczenia i kontakt z najemcą, warto powierzyć lokal profesjonalistom. Sprawdź, jak działa zarządzanie najmem w Dobrym Najmie.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy można wynająć mieszkanie otrzymane w spadku?

Tak, po zakończeniu sprawy spadkowej i uregulowaniu podatku spadkobierca może swobodnie wynająć mieszkanie. Wcześniej trzeba potwierdzić prawa do spadku i zaktualizować księgę wieczystą.

Kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku od spadku?

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą rejestracji poświadczenia dziedziczenia lub uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Grupa zerowa uniknie podatku po zgłoszeniu nabycia w terminie 6 miesięcy.

Jak rozlicza się podatek od najmu odziedziczonego lokalu?

Osoba fizyczna rozlicza najem ryczałtem: 8,5% od przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki. Podatek liczy się już od pierwszego czynszu otrzymanego od najemcy.

Czy jeden spadkobierca może wynająć mieszkanie bez zgody pozostałych?

Nie, wynajem przekracza zwykły zarząd i wymaga zgody współwłaścicieli. Samowolny najem naraża spadkobiercę na roszczenie o zwrot pobranego czynszu.

Co zrobić, gdy współwłaściciele nie zgadzają się na wynajem?

Spadkobierca może złożyć w sądzie wniosek o ustanowienie tymczasowego zarządu nad spadkiem. Inną drogą jest postępowanie o dział spadku, czyli zniesienie współwłasności.

Ile kosztuje wpis nowego właściciela do księgi wieczystej?

Opłata za wniosek o wpis prawa własności wynosi 200 zł i wnosi się ją do sądu rejonowego. Brak wpisu w terminie grozi grzywną.

Czy trzeba zapłacić podatek przy sprzedaży mieszkania ze spadku?

Tak, jeśli od nabycia lokalu przez zmarłego spadkodawcę nie minęło 5 lat. Podatek dochodowy wynosi wtedy 19% od uzyskanego dochodu.

Czym różni się dziedziczenie ustawowe od testamentowego?

Dziedziczenie ustawowe następuje, gdy zmarły nie zostawił testamentu, a majątek spadkowy dziedziczą krewni według kolejności z Kodeksu cywilnego. Dziedziczenie testamentowe opiera się na woli spadkodawcy wyrażonej w testamencie.