PIT-36 a zysk z najmu – jak wypełnić? Rozliczenie PIT za wynajem

Najważniejsze wnioski

• Dobrego Najmu wspiera Cię kompleksowo – od zarządzania najmem po rozliczenie PIT za wynajem mieszkania.
• Nasi eksperci pomogą Ci wybrać najlepszą formę opodatkowania – ryczałt ewidencjonowany lub skala podatkowa w ramach działalności gospodarczej.
• Rozliczamy zarówno przychody z najmu prywatnego, jak i dochody osiągane z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości w ramach firmy.
• Pomagamy przygotować i złożyć prawidłowe zeznanie PIT-36, uwzględniając wszystkie koszty, ulgi i terminy.
• Dzięki nam nie zapomnisz o obowiązku zgłoszenia pierwszego przychodu z najmu i unikniesz problemów z urzędem skarbowym.

Co to jest PIT-36 i kiedy stosuje się go przy najmie?

PIT-36 to formularz rocznego zeznania podatkowego składany przez osoby, które uzyskują przychody opodatkowane na zasadach ogólnych (skala 12% i 32%).
W przypadku najmu – PIT-36 wypełniają podatnicy, którzy prowadzą działalność gospodarczą i rozliczają najem w jej ramach według skali podatkowej.

Chcesz inwestować z dużym zyskiem i bez stresu?

Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!

Rozliczanie najmu prywatnego nieruchomości w PIT-36 – jak przebiega?

Rozliczanie najmu prywatnego w PIT-36 dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy przychody z najmu są ujmowane w ramach działalności gospodarczej i opodatkowane na zasadach ogólnych (skala podatkowa 12% lub 32%). W przypadku najmu prywatnego bez działalności gospodarczej obowiązuje ryczałt ewidencjonowany i wtedy stosuje się formularz PIT-28, a nie PIT-36.

Kiedy należy złożyć PIT-36 przy najmie?

Obowiązek złożenia PIT-36 dotyczy podatników wynajmujących nieruchomości w ramach firmy, jeśli wybrali opodatkowanie według skali podatkowej (12% i 32%). Dotyczy to nie tylko najmu mieszkań, ale także dzierżawy, najmu lokali usługowych oraz innych źródeł przychodów związanych z nieruchomościami.

Jeśli natomiast rozliczasz najem prywatnie, poza działalnością gospodarczą, powinieneś złożyć PIT-28, ponieważ w 2025 r. najem prywatny można rozliczać wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Forma opodatkowania a właściwy formularz – tabela porównawcza

Forma opodatkowania	Rodzaj najmu	Właściwy formularz PIT	Opodatkowanie
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych	Najem prywatny	PIT-28	8,5% do 100 tys. zł / 12,5% powyżej
Ryczałt w działalności gospodarczej	Najem firmowy	PIT-28	8,5% / 12,5%
Skala podatkowa	Najem w ramach firmy	PIT-36	12% i 32%
Podatek liniowy (działalność gospodarcza)	Najem w ramach firmy	PIT-36L	19%

Kiedy najem trzeba rozliczyć w PIT-36?

Musisz rozliczyć najem w formularzu PIT-36, jeżeli:

• Wynajmujesz nieruchomość jako składnik majątku firmowego,
• Prowadzisz działalność gospodarczą obejmującą wynajem,
• Wybrałeś opodatkowanie na zasadach ogólnych (skala podatkowa),
• Uzyskałeś dochody z najmu i chcesz rozliczyć je z innymi przychodami (np. z umowy o pracę, zlecenia, itp.),
• Chcesz odliczyć koszty uzyskania przychodu, np. media, remonty, wyposażenie, ogłoszenia, prowizje biur najmu.

Jakie przychody z najmu wykazuje się w PIT-36?

W PIT-36 wykazujesz przychody z najmu w ramach działalności gospodarczej, rozliczane wg skali podatkowej. Przychód to wszystkie kwoty należne od najemcy, niezależnie od tego, czy zostały faktycznie otrzymane w danym okresie.

Do przychodów wlicza się:

• Czynsz,
• Opłaty eksploatacyjne, jeśli są wliczone w czynsz,
• Opłaty za media, jeśli nie są refakturowane,
• Dodatkowe opłaty ustalone w umowie najmu.

Jakie koszty uzyskania przychodu można odliczyć w PIT-36?

W przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej, możesz odliczyć wszystkie koszty uzyskania przychodu, które mają związek z najmem.

Są to m.in.:

• Zakup mebli i sprzętu AGD do wynajmowanego lokalu,
• Faktury za remonty, wykończenie, sprzątanie,
• Rachunki za media i Internet,
• Amortyzacja (z wyjątkiem lokali mieszkalnych),
• Prowizje agencji nieruchomości,
• Ogłoszenia i marketing najmu.

Uwaga: Od 2023 r. i nadal w 2025 r. lokali mieszkalnych nie można amortyzować, nawet jeśli zostały nabyte wcześniej.

Jak obliczyć dochód do opodatkowania?

Dochód = Przychód z najmu – Koszty uzyskania przychodu

Jeśli rozliczasz się według skali podatkowej, obliczony dochód podlega opodatkowaniu:

• 12% – dla dochodów do 120 000 zł rocznie,
• 32% – dla nadwyżki ponad 120 000 zł.

Pamiętaj, że w PIT-36 możesz korzystać z kwoty wolnej od podatku – 30 000 zł w 2025 roku.

Zaliczki na podatek i terminy

Jeśli rozliczasz najem w ramach firmy, musisz płacić zaliczki na podatek dochodowy co miesiąc lub co kwartał (jeśli wybrałeś taką opcję).

Terminy wpłat:

• Do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu,
• Za grudzień – do 20 stycznia następnego roku.

Jak wypełnić PIT-36 krok po kroku?

1. Wybierz odpowiedni formularz PIT-36 i zaznacz sposób opodatkowania (skala).
2. W części D.1 formularza wskaż „działalność gospodarcza” jako źródło przychodów.
3. Wpisz łączny przychód z najmu uzyskany w ciągu roku podatkowego.
4. Wskaż koszty uzyskania przychodu, zgodnie z dokumentacją (faktury, rachunki).
5. Oblicz dochód (przychód – koszty) i podatek należny.
6. Wypełnij dalsze części PIT-36 zgodnie z Twoimi indywidualnymi danymi (ulgi, składki, przychody z innych źródeł).
7. Podpisz i złóż zeznanie do 30 kwietnia 2026 r. (za 2025 rok).

Porada od eksperta Dobrego Najmu

„Jeśli rozliczasz najem przez działalność gospodarczą, koniecznie pilnuj kosztów i dokumentów. Prawidłowo udokumentowane wydatki mogą obniżyć Twój dochód i znacząco zmniejszyć podatek – w naszej praktyce to kluczowy element rentowności inwestycji.”

Co z ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

Jeśli nie prowadzisz firmy i wynajmujesz prywatnie, rozliczasz się wyłącznie ryczałtem. Od 2023 r. nie ma już możliwości opodatkowania najmu prywatnego według skali podatkowej.

Stawki ryczałtu:

• 8,5% – do 100 000 zł rocznych przychodów,
• 12,5% – od nadwyżki powyżej tej kwoty.

Rozliczasz się wtedy w PIT-28, nie w PIT-36.

Co z najmem wspólnym (małżonkowie, współwłaściciele)?

• W przypadku wspólnej własności z małżonkiem, można złożyć oświadczenie o rozliczaniu najmu u jednego z małżonków – termin: do 20. dnia miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu.
• Współwłaściciele (np. rodzeństwo) rozliczają się proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości – chyba że zawarto umowę quoad usum.

Co z najmem krótkoterminowym?

Jeśli wynajmujesz pokoje na doby lub działasz przez platformy typu Airbnb, traktowane jest to jako działalność hotelarska, a nie najem prywatny. W takim przypadku konieczna jest rejestracja działalności gospodarczej, a przychody rozlicza się w PIT-36 lub PIT-36L (podatek liniowy 19%).

Najczęstsze błędy przy rozliczaniu najmu w PIT-36

• Niewłaściwy formularz PIT – pomylenie PIT-36 z PIT-28 lub PIT-36L.
• Brak kosztów – nieodliczanie poniesionych wydatków, mimo dokumentacji.
• Błędne wyliczenie przychodu – np. nieuwzględnienie opłat w czynszu.
• Niezgłoszenie najmu krótkoterminowego jako działalności gospodarczej.
• Pominięcie obowiązku zapłaty VAT – np. przy wynajmie biur lub lokali użytkowych.

Zyskaj spokój przy rozliczaniu najmu – z Dobrym Najmem wszystko masz pod kontrolą

Rozliczenie przychodów z najmu, wybór właściwej formy opodatkowania i złożenie deklaracji PIT-36 lub PIT-28 mogą być stresujące i czasochłonne. Dobrego Najmu kompleksowo obsługuje wynajem mieszkania – od umowy najmu, przez zarządzanie czynszem, aż po pomoc w rozliczeniu rocznym PIT – niezależnie, czy dotyczy to ryczałtu ewidencjonowanego, czy dochodu z działalności gospodarczej. 

Dzięki naszym specjalistom Twój podatek od najmu będzie obliczony prawidłowo, terminowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Złóż pit online bez błędów i skup się na zyskach – nie na formalnościach.

Inwestuj w nieruchomości razem z Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!

Podsumowanie – PIT-36 a zysk z najmu

• Jeśli wynajmujesz nieruchomość w ramach działalności gospodarczej i wybrałeś opodatkowanie na zasadach ogólnych, musisz rozliczyć się w PIT-36.
• W PIT-36 wpisujesz przychód z najmu, koszty uzyskania przychodu i obliczasz dochód do opodatkowania według stawki 12% lub 32%.
• Rozliczanie najmu na zasadach ogólnych daje możliwość odliczenia kosztów, ale wymaga starannego dokumentowania.
• Najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem – w PIT-28, bez możliwości odliczania kosztów.
• Termin złożenia PIT-36 za 2025 r. to 30 kwietnia 2026 r.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Czy muszę rozliczyć PIT, jeśli uzyskałem tylko niewielki przychód z najmu?

Tak, każdy przychód z tego tytułu musi być wykazany w zeznaniu rocznym, nawet jeśli kwota była niewielka. Wyjątki nie istnieją – obowiązek obejmuje zarówno najem prywatny, jak i w ramach działalności.

2. Kiedy należy złożyć PIT za wynajem mieszkania?

Zeznanie PIT-28 (ryczałt) lub PIT-36 (skala podatkowa) składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Termin dotyczy również tych, którzy osiągnęli pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu.

3. Jaką formę opodatkowania najmu mogę wybrać?

W przypadku najmu prywatnego obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5% lub 12,5%. Jeśli wynajmujesz w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, możesz wybrać skalę (PIT-36) lub podatek liniowy (PIT-36L).

4. Co zalicza się do przychodów z najmu prywatnego?

Wszelkie wpływy z tytułu czynszu najmu, opłat za media (jeśli nie refakturowane), dopłat do wynajmu. Przychodem jest to, co najemca realnie płaci, niezależnie od Twoich kosztów.

5. Czy mogę rozliczać najem przez jednego z małżonków?

Tak, jeśli nieruchomość stanowi wspólny majątek, możecie złożyć oświadczenie o rozliczaniu przychodu przez jednego małżonka. Oświadczenie trzeba złożyć najpóźniej do 20. dnia miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu.

6. Jakie koszty mogę odliczyć w PIT-36 przy najmie firmowym?

Do kosztów uzyskania przychodu zaliczysz m.in. wydatki na remont, ogłoszenia, media, prowizje biura, a także wyposażenie mieszkania. Pamiętaj, że od 2023 r. nie odliczysz amortyzacji mieszkań.

7. Czy Dobrego Najmu pomoże mi rozliczyć najem?

Tak – oferujemy pomoc zarówno w rozliczeniu ryczałtu, jak i przy zeznaniu PIT-36 lub PIT-28. Dla naszych klientów prowadzimy także pełną dokumentację dotyczącą najmu nieruchomości.

8. Jak mogę szybko złożyć PIT za najem?

Z pomocą Dobrego Najmu możesz rozliczyć PIT online, bez stresu i błędów. Doradzimy Ci, którą formę opodatkowania wybrać i jak maksymalnie zoptymalizować podatek dochodowy od osób fizycznych.