Nowy rozdział w polityce mieszkaniowej – o co chodzi z programem „Pierwsze Klucze”?

„Pierwsze Klucze” to rządowy program, który ma wejść w życie w drugiej połowie 2025 roku. Jest on częścią większej strategii o nazwie „Klucz do mieszkania”, której celem jest zwiększenie dostępności nieruchomości dla osób bez własnego lokum. Projekt został wpisany do wykazu prac rządu pod numerem UA11, a odpowiedzialnym ministrem jest Krzysztof Paszyk, szef resortu rozwoju i technologii.

Co wyróżnia ten program spośród poprzednich inicjatyw, takich jak Bezpieczny Kredyt 2 proc.? Przede wszystkim skupienie na rynku wtórnym, ograniczenie udziału deweloperów i – przynajmniej w założeniu – celowanie w realne potrzeby osób bez pierwszego mieszkania.

A jeśli chcesz zacząć inwestować w nieruchomości z pewnym zyskiem, to koniecznie skorzystaj z pomocy specjalistów. Sprawdź co mamy Ci do zaoferowania w Dobrego Najmu!

Jakie są założenia programu?

Program mieszkaniowy „Pierwsze klucze” to nowy preferencyjny kredyt mieszkaniowy z dopłatą, który ma na celu ułatwienie młodym ludziom wejścia na rynek nieruchomości. Program obejmuje kredyty hipoteczne z dopłatami stabilizacyjnymi do zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. 

Kredyt na start ma wspierać osoby, które nie posiadają jeszcze własnego mieszkania ani domu, a także te, które planują budowę domu jednorodzinnego na rynku wtórnym lub pierwotnym. Preferencyjne oprocentowanie na poziomie 1–1,5% oraz dopłaty do rat kredytów hipotecznych przez pierwsze 60 miesięcy mają poprawić zdolność kredytową beneficjentów i umożliwić im zakup własnego M. 

W ramach programu przewiduje się także dopłaty do kredytów konsumenckich zaciąganych na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej lub w celu uzyskania mieszkania komunalnego czy społecznego.

Kto może skorzystać z „Pierwszych Kluczy”? Kluczowe warunki

Nie każdy może jednak z programu skorzystać. Oto główne wymagania:

• Brak historii posiadania mieszkania lub domu – także w formie współwłasności powyżej 50%.
• Zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego możliwy wyłącznie z rynku wtórnego.
• Nieruchomość musi być użytkowana przez co najmniej 5 lat, a sprzedający musi być właścicielem minimum 3 lata.
• Kredyt hipoteczny musi być zaciągnięty na zakup takiej nieruchomości lub na budowę domu metodą gospodarczą.
• Dochody wnioskodawcy muszą mieścić się w określonych limitach dochodowych.

To nie wszystko. „Pierwsze Klucze” obejmują również kredyty konsumenckie przeznaczone na partycypację w TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego), SIM (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe) i spółdzielniach mieszkaniowych.

Dopłaty, które robią różnicę – ile można zyskać?

Sercem programu są dopłaty do rat kredytów – w przypadku kredytów hipotecznych jest to nawet 120 rat, czyli 10 lat dopłat, a dla kredytów konsumenckich – 60 rat.

Wysokość oprocentowania kredytu zostaje w tym okresie obniżona do 1,5%, co oznacza ogromną różnicę wobec rynkowego poziomu (obecnie 6,5–8%).

Przykład: Jeśli Kowalski bierze kredyt hipoteczny na 400 000 zł w ramach programu, to jego rata może być nawet o kilkaset złotych niższa niż przy standardowym kredycie. Realne oszczędności przez 10 lat sięgają dziesiątek tysięcy złotych.

Limity, limity, limity – co trzeba wiedzieć?

Nie tylko dochody i liczba domowników decydują o wsparciu – równie ważne są limity cenowe nieruchomości i limity kredytowe.

Limity cenowe za m²:

• 10 000 zł/m² – standardowy limit.
• 11 000 zł/m² – dla największych miast: Warszawy, Krakowa, Gdańska, Poznania, Wrocławia.
• Dodatkowo, gminy mogą zwiększyć limit o 1 000 zł/m² – o ile znajdą na to fundusze.

Limity kredytów hipotecznych z dopłatą:

• 250 000 zł – dla jednoosobowych gospodarstw,
• 400 000 zł – dla dwuosobowych,
• 450 000 zł – dla trzyosobowych,
• 500 000 zł – dla czteroosobowych,
• 600 000 zł – dla pięcioosobowych.

Na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym limit wzrasta o 50 000 zł.

Limity dochodowe – komu dopłaty się należą?

Program zawiera limit dochodowy, ale przekroczenie nie oznacza wykluczenia. Działa tu zasada „złotówka za złotówkę” – za każdą przekroczoną złotówkę dopłata maleje (50 gr w przypadku jednoosobowych gospodarstw, 25 gr dla większych).

Przykład limitów dochodowych:

• 6 500 zł – jednoosobowe,
• 11 000 zł – dwuosobowe,
• 14 500 zł – trzyosobowe,
• 18 500 zł – czteroosobowe,
• 21 000 zł – pięcioosobowe.

A co z wkładem własnym?

Jeśli nie masz wymaganych 10–20% wkładu, pomoże Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). W ramach „Pierwszych Kluczy” BGK gwarantuje nawet 20% wartości nieruchomości, maksymalnie do kwoty 100 000 zł. Dla wielu to szansa na kredyt mieszkaniowy, który wcześniej był nieosiągalny.

Budowa domu i SIM-y – alternatywna droga do własnego M

Program uwzględnia też budowę domu jednorodzinnego – ale tylko metodą gospodarczą, bez generalnego wykonawcy. W takim przypadku limit kredytu może zostać podniesiony o 50% wartości działki, maksymalnie do 100 000 zł.

Dodatkowo, kredyty konsumenckie mogą być przeznaczone na:

• wkład w SIM/TBS – czyli udział w społecznych projektach mieszkaniowych,
• partycypację w kosztach budowy lokalu.

Oprocentowanie takiego kredytu? Nawet 0% – to niemal bezprecedensowa oferta na rynku.

Czy to nie powtórka z „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”?

Krytycy, w tym wiceszef MFiPR Jan Szyszko, ostrzegają: program może skończyć się dokładnie tak samo jak „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” – czyli wzrostem cen mieszkań, a nie ich dostępnością. Według Szyszki, „Pierwsze Klucze” zamiast zwiększać dostępność mieszkań, będą sztucznie stymulować dostępność kredytów – co tylko zasili konta banków i deweloperów.

Rynek wtórny – pułapka czy ratunek?

Decyzja o wykluczeniu mieszkań deweloperskich z programu może mieć podwójny skutek:

• Z jednej strony – eliminujemy flipperów i spekulantów.
• Z drugiej – na rynku wtórnym brakuje odpowiednich lokali spełniających limity cenowe.

Według danych z lutego 2025, tylko 48 ofert w całej Polsce spełniało warunki programu! To oznacza, że wiele osób może… po prostu nie znaleźć mieszkania.

Społeczni inwestorzy, TBS-y i SIM-y – gamechanger?

Nowością jest możliwość prowadzenia działalności deweloperskiej przez TBS i SIM. W praktyce oznacza to, że organizacje te będą mogły budować mieszkania na sprzedaż – ale z ograniczoną marżą do 25%.

Według założeń, po 10 latach inwestorzy zyskają prawo do zarządzania częścią wspólnoty mieszkaniowej. Jednak dla niektórych to ryzykowna próba „komercjalizacji misji społecznej”.

Realne wsparcie czy betonowanie problemu?

„Pierwsze Klucze” mogą stać się ogromnym impulsem dla rynku – ale pod warunkiem, że będą dobrze wdrożone. Eksperci przestrzegają: brak analiz, złudne limity dochodowe, i koncentracja na popycie mogą pogłębić problemy, zamiast je rozwiązać.

W 2025 roku rząd przeznaczył 2,5 miliarda złotych na wsparcie budownictwa komunalnego – w tym co najmniej 8 000 nowych lokali. Jeśli tempo realizacji inwestycji nie przyspieszy, nawet najlepszy projekt ustawy nie pomoże tym, którzy nie mają gdzie mieszkać.

Czy program dopłat do kredytów na mieszkania i nieruchomości wejdzie w 2025 roku?

Tak, wszystko wskazuje na to, że nowy program mieszkaniowy „Pierwsze klucze” zostanie uruchomiony w 2025 roku. Rząd planuje przeznaczyć znaczne środki na dopłaty w ramach programu, obejmujące m.in. naliczane dopłaty do rat kredytów hipotecznych i kredytów konsumenckich finansujących partycypację lub wkład mieszkaniowy. 

Wysokość dopłaty do rat będzie uzależniona od dochodów wnioskodawców oraz liczby osób w gospodarstwie domowym. Ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym, które regulują zasady działania programu, są obecnie w fazie przygotowań. Program przewiduje także budowę mieszkań komunalnych i społecznych, które będą częścią szerszej polityki budownictwa mieszkaniowego. 

Od dnia złożenia wniosku o kredyt hipoteczny lub kredyt konsumencki, naliczane dopłaty będą wspierać w uzyskaniu pierwszego własnego mieszkania lub domu, poprawiając dostępność nieruchomości dla młodych Polaków.

„Pierwsze Klucze” nie dla inwestorów – ale inwestowanie nadal jest opłacalne

Program „Pierwsze Klucze” to rozwiązanie skierowane wyłącznie do osób, które nigdy wcześniej nie posiadały mieszkania ani domu – nawet częściowo. Jeśli jesteś inwestorem, posiadasz już nieruchomości lub planujesz je kupować z myślą o wynajmie i zysku – niestety, nie skorzystasz z tego rządowego programu. Ale to nie oznacza, że drzwi do dochodowego rynku nieruchomości są zamknięte! 

Jeśli chcesz inwestować w nieruchomości z zyskiem, optymalnie zarządzać wynajmem i zbudować portfel mieszkań przynoszących stały dochód pasywny – koniecznie sprawdź ofertę Dobrego Najmu. Jesteśmy sprawdzonym partnerem w świecie nieruchomości, który pomoże Ci zarówno w zakupie mieszkań pod inwestycję, jak i w kompleksowym zarządzaniu najmem.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym czy warto korzystać z zarządzania najmem, koniecznie przeczytaj ten artykuł: Zarządzanie najmem | Czy warto skorzystać z takiej usługi? 

Podsumowanie – szansa czy zagrożenie?

Program „Pierwsze Klucze” to bez wątpienia najbardziej ambitna próba zmiany polityki mieszkaniowej od lat. Zawiera realne narzędzia: dopłaty do rat, gwarancje BGK, wsparcie SIM i TBS, promocję budowy domu, a przede wszystkim – skupienie się na osobach naprawdę potrzebujących.

Ale jak każdy ambitny plan, wymaga realizacji z głową. Bez tego „Pierwsze Klucze” mogą nie otworzyć drzwi do nowego lokum, lecz do starego problemu: wzrostu cen, ograniczonej podaży mieszkań i dostępności kredytów tylko dla wybranych.

Czy to przełom w historii polskiego budownictwa mieszkaniowego? Czas pokaże. Jedno jest pewne: jeśli marzysz o swoim pierwszym lokalu, 2025 może być rokiem, w którym warto zaryzykować – i zawalczyć o swoje pierwsze klucze, a jeśli chcesz inwestować w nieruchomości, to wiesz, gdzie nas szukać!

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Czym jest program „Pierwsze Klucze”?

To rządowy program wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu, który ma ruszyć w drugiej połowie 2025 roku. Oferuje dopłaty do kredytów hipotecznych i konsumenckich oraz gwarancje wkładu własnego.

2. Kto może skorzystać z programu?

Osoby, które nigdy nie posiadały mieszkania ani domu (także jako współwłaściciele powyżej 50%) i spełniają kryteria dochodowe oraz kredytowe.

3. Czy program obejmuje tylko rynek wtórny?

Tak – zakup możliwy jest wyłącznie z rynku wtórnego. Deweloperskie mieszkania są wykluczone z programu, z wyjątkiem projektów TBS i SIM.

4. Jakie są limity dochodowe?

Przykładowe limity brutto:

• 6 500 zł – jednoosobowe gospodarstwo
• 11 000 zł – dwuosobowe
• 21 000 zł – pięcioosobowe
  Przekroczenie limitu nie wyklucza z programu – dopłata jest wtedy pomniejszana.

5. Jakie są limity cen mieszkań i kredytów?

• Limit ceny za m²: 10 000 zł (11 000 zł w dużych miastach)
• Limit kredytu hipotecznego: od 250 000 zł (1 osoba) do 600 000 zł (5 osób) + 50 000 zł za każdą kolejną osobę.

6. Jakie dopłaty przewiduje program?

• Do 120 rat (10 lat) przy kredytach hipotecznych
• Do 60 rat przy kredytach konsumenckich
  Oprocentowanie: 1–1,5%, a nawet 0% w przypadku kredytów konsumenckich na SIM/TBS.

7. Co z wkładem własnym?

Nie musisz mieć gotówki – Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) może zagwarantować do 20% wartości nieruchomości, maksymalnie 100 000 zł.

8. Czy program dotyczy budowy domu?

Tak, ale tylko metodą gospodarczą (bez generalnego wykonawcy). W takim przypadku limit kredytu może być zwiększony o 50% wartości działki, do 100 000 zł.

9. Czy program obejmuje mieszkania komunalne i społeczne?

Tak. Można uzyskać kredyt konsumencki na wkład w TBS, SIM lub spółdzielni mieszkaniowej. Te kredyty mogą mieć oprocentowanie nawet 0%.

10. Czy program zwiększy dostępność mieszkań?

To zależy od realizacji. Eksperci ostrzegają, że przy małej podaży mieszkań spełniających warunki i zbyt wysokim popycie, może dojść do wzrostu cen – tak jak w przypadku programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”