Trendy na rynku najmu w Polsce w 2025

W 2025 r. rynek najmu mieszkań przyspieszył: rosnący popyt na wynajem i kurcząca się podaż mieszkań na wynajem w największych polskich miastach windowały stawki najmu, a liczba odpowiedzi na ogłoszenia biła rekordy. W sierpniu 2025 widać było szczególnie mocny ruch na ogłoszeniach dotyczących wynajmu mieszkań, co potwierdzają dane dla całego rynku i wybranych miast wojewódzkich. Najszybciej znikają mieszkania na wynajem o powierzchni powyżej 40 mkw (zwłaszcza 2 pokoje), dobrze skomunikowane i gotowe do wprowadzenia.

Chcesz inwestować z dużym zyskiem i bez stresu?

Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!

Mam nadzieję, że podoba Ci się ten artykuł.

To tylko ułamek naszej wiedzy i doświadczenia, którymi chętnie dzielimy się na szerszą skalę. Jeśli interesuje Cię poruszana przez nas tematyka, to zapraszam Cię na bezpłatny webinar Jak zainwestować w najbezpieczniejszy typ najmu z GWARANTOWANĄ rentownością 6%.

Kliknij tutaj i zarezerwuj bezpłatnie swoje miejsce.

Podaż pod presją, popyt na szczycie

W sezonie letnim liczba ofert widocznie się kurczy, a liczba dostępnych lokali w popularnych serwisach spada do dołków sezonowych. Jednocześnie wolumen odpowiedzi na ogłoszenia rośnie dwucyfrowo, co przekłada się na krótszy czas ekspozycji anonsów. Oferta jest więc szybciej „wymiatana”, a najemcy konkurują nie tylko ceną, ale i jakością aplikacji: gotowością do podpisania umowy, terminem wprowadzenia, kompletnością dokumentów, a nawet elastycznością co do drobnych zapisów.

Wniosek dla właścicieli: przy wysokim popycie najważniejszy jest porządek w procesie – jasny opis, pełne koszty (czynsz + opłaty), spójna polityka kaucji, przejrzyste kryteria selekcji i szybkie decyzje.

Stabilność stawek w ujęciu miesiąc do miesiąca, ale trend podwyżkowy w metropoliach

Średni czynsz ofertowy w ujęciu krajowym pozostaje względnie stabilny, jednak w największych miastach presja wzrostowa narasta w miarę, jak zbliża się szczyt sezonu. W praktyce oznacza to, że mieszkania o dobrej relacji cena/standard znikają w pierwszej kolejności, a w drugim kroku rosną oczekiwania wynajmujących na reszcie rynku.

Wniosek dla najemców: szybka decyzja i gotowość do negocjacji detali (np. długość umowy, drobne doposażenie lokalu) potrafią „kupić czas” przed następną podwyżką.

Profesjonalizacja selekcji: weryfikacja staje się normą

Po stronie wynajmujących rośnie świadomość, że weryfikacja kandydata jest tańsza niż spór o zaległości. Coraz częściej standardem jest proszenie o: potwierdzenie zatrudnienia (np. umowy o pracę lub B2B z historią rozliczeń), podstawowy wgląd w stabilność przychodów, rekomendacje od poprzedniego właściciela oraz akceptację regulaminu korzystania z nieruchomości.

Wniosek: najemcy, którzy przychodzą z gotowym „dossier” (dowód tożsamości, zaświadczenie o dochodach, zgoda na wgląd w podstawowe dane płatnicze), wygrywają wyścig o atrakcyjne mieszkaniami.

„Pakiet wartości” ważniejszy niż sama cena

Dla wielu najemców „wartość” nie jest tożsama z najniższą ceną. Pod uwagę wchodzą: lokalizacja (czas dojazdu), termika budynku, koszty mediów, standard wykończenia i wyposażenia, bezpieczeństwo okolicy, a także „miękkie” elementy obsługi przez właściciela (przejrzystość komunikacji, czas reakcji).

Wniosek: właściciele, którzy budują markę „wiarygodnego partnera” (szybki serwis, jasne zasady, protokoły i instrukcje), utrzymują mniejszą rotację i rzadziej mają puste przebiegi.

Zmiana koszyka popytu – dwupokojowe liderem, ale rośnie popyt na metraże 30–40 m²

Najwyższy wolumen wyszukiwań dotyczy mieszkań dwupokojowych i „kompaktowych” metraży (30–45 m²): dość przestronnych dla pary, ale jeszcze akceptowalnych cenowo solo. Znaczenie mają ergonomia i układ (osobna sypialnia), a na podium „must have” wskakują: zmywarka, pralka, stabilne Wi-Fi, balkon.

Wniosek: wynajem mieszkania otwiera się na drobną „produktową” optymalizację – lepsze zdjęcia, rzut z wymiarami, lista wyposażenia, potwierdzona klasa energetyczna AGD.

Najem instytucjonalny rośnie, ale nadal rządzi prywatny segment

Podmioty instytucjonalny (PRS, fundusze) zwiększają udział w rynku nieruchomości, wnosząc standardy, automatyzację procesów i przewidywalność obsługi. Jednak w ujęciu wolumenowym nadal dominują prywatni właściciele, często z jednym–dwoma lokalami. To oni kreują większość doświadczeń najemców – pozytywnych i negatywnych.

Wniosek: prywatni właściciele, którzy wdrożą elementy standardu PRS (szablony umów, checklisty, szybki „onboarding” najemcy), łatwiej konkurują nie tylko ceną, ale i jakością.

Miasta: zróżnicowanie dostępności i sentymentów cenowych

Poniżej syntetyczne spojrzenie na wybrane rynki – nie jako „cennik”, lecz mapa oczekiwań najemców w 2025

Sygnały popytu i oczekiwań najemców w wybranych miastach (2025)

Uwaga: tabela prezentuje jakościowe kierunki i oczekiwania. Wycena konkretnego lokalu zależy od mikrolokalizacji, standardu, roku budowy i kosztów mediów.

Czego oczekują najemcy w 2025? Lista priorytetów

1. Przejrzystość kosztów – pełny koszt posiadania: czynsz, administracja, media (z widełkami), internet, miejsca postojowe.
2. Jasne zasady – polityka dotycząca zwierząt, palenia, liczby osób, gości; z góry opisane sankcje i sposób komunikacji.
3. Weryfikowalność właściciela i lokalu – standard dokumentów, protokoły, zdjęcia, metryka napraw/serwisu, a po stronie najemcy zgoda na rozsądną weryfikację.
4. Efektywność energetyczna i eksploatacja – realne rachunki, informacja o źródle ciepła, oknach, ociepleniu, klasie AGD.
5. Wyposażenie „must have” – pralka, zmywarka, piekarnik, szybki internet; mile widziane biurko do pracy.
6. Obsługa posprzedażowa – jasny kanał zgłoszeń usterek i gwarantowany czas reakcji.
7. Elastyczność umowy – 12 miesięcy z logiczną klauzulą wcześniejszego zakończenia (np. z następcą).

Dane zamiast intuicji: rola raportów i certyfikatów

Zarówno najem, jak i wynajem dojrzewają do decyzji opartych na liczbach. Po stronie popytu w cenie jest raport kosztów eksploatacyjnych i kondycji budynku; po stronie podaży – ustrukturyzowana weryfikacja kandydata (np. potwierdzenie zatrudnienia, elementy historii płatniczej i kredytowej z legalnych źródeł). To nie praktyka „gatekeepingu”, tylko racjonalizacja ryzyka w dobie szybkich zmian.

Właściciele, którzy wdrażają takie praktyki, sprzedają „spokój” – i mogą pozwolić sobie na minimalną premię ceny w porównaniu z chaotycznymi ofertami.

Komunikacja oferty: jak pisać, żeby sprzedać (i nie tracić czasu)

• Nagłówek i pierwsze zdanie: metraż, liczba pokoi, dzielnica, czynsz całkowity (szacunek „all-in”).
• Rzut i zdjęcia: w świetle dziennym, kolejność: salon, kuchnia, sypialnia, łazienka, balkon, korytarz, widok, budynek.
• Listy kontrolne: wyposażenie, media, internet, parking, piwnica, udogodnienia (rowerownia, wózkownia).
• Warunki: kaucja, minimalny okres, polityka zwierząt, maksymalna liczba osób.
• Proces: krótko o weryfikacji (co naprawdę sprawdzać i po co), definicja terminów i kroków do podpisu.

Porada specjalisty Dobrego Najmu

„W szczycie sezonu liczy się sprawność. Przygotuj komplet materiałów: rzut, listę mediów z widełkami kosztów, regulamin korzystania z lokalu i ustandaryzowaną ścieżkę weryfikacji (tożsamość + potwierdzenie dochodu). Najemcy w 2025 szukają przewidywalności – im mniej znaków zapytania, tym szybciej podejmują decyzję i tym dłużej zostają. To realnie obniża ryzyko pustostanów i pozwala utrzymać stabilność przepływów.”

Mikro-strategie dla wynajmujących: jak wygrać bez obniżania ceny

• Elastyczny „start”: gotowość na 1–2 tygodniowe przesunięcie wprowadzenia.
• Doposażenie „last mile”: biurko/krzesło, dodatkowa lampa, zasłony zaciemniające – niskim kosztem podnosisz odczuwaną wartość.
• Umowa modularna: przejrzyste aneksy (np. dopisanie współlokatora).
• Serwis w 48 h: obietnica czasu reakcji i prosty formularz zgłoszeń.
• Pakiet informacyjny: instrukcje do AGD, zasady segregacji, listy kontaktów (zarządca, serwisy).

To właśnie te drobiazgi decydują, czy lokal zniknie z rynku po pierwszym weekendzie, czy będzie „wisiał” mimo atrakcyjnej ceny.

Co dalej w 2025?

W krótkim terminie wiele zależy od ścieżki stóp procentowych i kosztów eksploatacji budynków. Przy ograniczonej podaży i sezonowym wzroście popytu możliwy jest dalszy „ślizg” stawek ku górze w największych miastach (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto), przy jednocześnie konkurencyjnych poziomach w ośrodkach takich jak Kielce czy Białystok. Łódź i Poznań pozostają „value plays” – dobre relacje ceny do standardu – o ile ogłoszenia jasno komunikują koszty i standard.

Z drugiej strony postępująca profesjonalizacja procesów (szablony, weryfikacja, raportowanie, praktyki PRS) powinna ograniczać liczbę konfliktów i dysfunkcji na linii najemca–wynajmujący. Dla najemców – to dobra wiadomość: więcej przewidywalności i mniej loterii.

Myślisz o inwestycji w wynajem nieruchomości? Inwestuj z Dobrego Najmu

Inwestując w nieruchomości Dobrego Najmu wejdziesz w rynek w Polsce metodycznie: analizujemy ofertę mieszkań na wynajem, realną liczbę dostępnych ofert i lokalne ceny najmu, a następnie dobieramy mieszkania przeznaczone na wynajem pod Twoją strategię. 

Dla inwestora liczy się rentowność i płynność – dlatego badamy popyt na rynku, monitorujemy odpowiedzi na ogłoszenia dotyczące wynajmu oraz w ramach zarządzania najmem przeprowadzamy rzetelną weryfikację najemców, by zminimalizować ryzyko pustostanów i opóźnień.

Podsumowanie

• Rynek najmu w 2025 wchodzi w szczyt z ograniczoną podażą i silnym popytem.
• Najemcy oczekują przejrzystości kosztów, szybkiej komunikacji, dobrego standardu i przewidywalności obsługi.
• Właściciele, którzy wdrażają standardy: rzetelny opis, jasne koszty, sprawny proces weryfikacji, protokoły i szybki serwis – wygrywają bez wojny cenowej.

W praktyce: im bardziej „produktem” jest Twoja oferta wynajmu, a mniej improwizacją – tym większa szansa na stabilną relację z najemcą i przewidywalny cash-flow. W sezonie 2025 to przewaga, która realnie się monetyzuje.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Czy w 2025 roku łatwo znaleźć mieszkanie do wynajęcia?

Nie. W największych miastach Polski liczba mieszkań dostępnych na wynajem znacząco spadła, a popyt jest rekordowo wysoki. Szczególnie szybko znikają 2-pokojowe mieszkania gotowe do wprowadzenia.

2. Jakie mieszkania cieszą się największym zainteresowaniem?

Potencjalni najemcy najczęściej poszukują mieszkań 2-pokojowych lub kompaktowych (30–45 m²), dobrze skomunikowanych, z podstawowym wyposażeniem i szybkim internetem.

3. Czego oczekują najemcy w 2025 roku?

Najemcy oczekują przejrzystości kosztów, jasnych zasad, dobrego standardu wyposażenia i szybkiej reakcji właściciela. W przypadku mieszkań o zbliżonej cenie, decyduje jakość obsługi i prezentacji oferty.

4. Jak wojna w Ukrainie wpłynęła na rynek najmu?

Napływ uchodźców z Ukrainy zwiększył presję na wynajem w większych ośrodkach miejskich, podbijając popyt i skracając czas dostępności ofert.

5. Co powinni zrobić właściciele mieszkań, by szybko wynająć lokal?

Właściciele mieszkań powinni przygotować kompletną ofertę: dokładny opis, dobre zdjęcia, listę kosztów „all-in”, plan mieszkania i prostą procedurę weryfikacji najemcy. To kluczowe w konkurencyjnym sezonie.

6. Jakie zmiany zachodzą na tle rynku sprzedaży?

Choć artykuł skupia się na najmie, warto dodać, że ograniczona dostępność i wysokie ceny na rynku sprzedaży mieszkań skłaniają wiele osób do pozostania na rynku najmu – nawet mimo wzrostu stawek.

7. Jak wygląda prognoza na przyszłość rynku najmu?

Przyszłość rynku najmu zależy m.in. od kosztów eksploatacji, stóp procentowych i tempa budowy nowych mieszkań. Trend profesjonalizacji wynajmu i standaryzacji usług będzie się umacniał.

8. Czy najem instytucjonalny zdominuje rynek?

Nie w najbliższym czasie. Choć fundusze i PRS-y rosną, nadal dominują prywatni właściciele. To oni odpowiadają za większość nieruchomości na wynajem i kształtują doświadczenie najemców.

9. Na co zwracać uwagę przy wyborze nowego mieszkania na wynajem?

Oprócz ceny warto sprawdzić: realne koszty mediów, jakość budynku, lokalizację w największych miastach Polski, wyposażenie i procedury kontaktu z właścicielem.

10. Jakie są mikro-strategie dla właścicieli w sezonie 2025?

Drobne dodatki (biurko, zasłony), elastyczny termin wprowadzenia, dobra komunikacja i szybki serwis techniczny mogą przesądzić o sukcesie oferty – bez konieczności obniżania ceny.