Zasiedzenie w dobrej wierze – na czym polega?

Najważniejsze wnioski

1. Zasiedzenie w dobrej wierze pozwala posiadaczowi samoistnemu nabyć własność nieruchomości już po 20 latach nieprzerwanego posiadania.
2. Dobra wiara posiadacza oznacza usprawiedliwione przekonanie, że jest właścicielem, a w praktyce jest bardzo trudna do udowodnienia.
3. Posiadacz w złej wierze nabywa własność nieruchomości dopiero po 30 latach, bo wiedział, że rzecz mu nie przysługuje.
4. Najemca nigdy nie nabędzie własności przez zasiedzenie, ponieważ jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym.
5. Właściciel nieruchomości przerywa bieg zasiedzenia czynnością przed sądem, co chroni jego prawa własności.

Czym jest zasiedzenie w dobrej wierze?

Zasiedzenie to nabycie własności rzeczy przez długotrwałe posiadanie. Reguluje je kodeks cywilny w art. 172, który określa przesłanki i okres zasiedzenia nieruchomości.

Zasiedzenie w dobrej wierze to szczególny przypadek z krótszym terminem. Posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości po 20 latach, jeśli przez cały czas był posiadaczem w dobrej wierze.

Dobra wiara posiadacza oznacza usprawiedliwione okolicznościami przekonanie o byciu właścicielem. Chodzi o brak świadomości, że korzysta się z cudzej własności.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze zdarza się rzadko. Trudno udowodnić, że posiadacz nieruchomości przez 20 lat nie wiedział o istnieniu prawowitego właściciela.

Chcesz inwestować w nieruchomości z dużym zyskiem i bez stresu?

Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!

Mam nadzieję, że podoba Ci się ten artykuł.

To tylko ułamek naszej wiedzy i doświadczenia, którymi chętnie dzielimy się na szerszą skalę. Jeśli interesuje Cię poruszana przez nas tematyka, to zapraszam Cię na bezpłatny webinar Jak zainwestować w najbezpieczniejszy typ najmu z GWARANTOWANĄ rentownością 6%.

Kliknij tutaj i zarezerwuj bezpłatnie swoje miejsce.

Zasiedzenie w złej wierze

Zasiedzenie w złej wierze to nabycie własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który w chwili objęcia rzeczy wiedział, że nie przysługuje mu prawo własności. W tym przypadku okres zasiedzenia nieruchomości wynosi 30 lat nieprzerwanego posiadania. W złej wierze jest również osoba, która objęła nieruchomość na podstawie umowy zawartej bez formy aktu notarialnego.

Dobra wiara a zła wiara – porównanie 

Wiara posiadacza decyduje o długości okresu zasiedzenia. Poniższe zestawienie pokazuje różnice między dobrą i złą wiarą.

Zasiedzenie w dobrej wierze trwa 20 lat, a zasiedzenie w złej wierze 30 lat. Posiadacz w dobrej wierze nabywa więc własność szybciej niż posiadacz nieświadomy swojego prawa.

W porównaniu z zasiedzeniem w dobrej wierze zła wiara wydłuża okres o dekadę. Różnica dobrej i złej wiary wynika ze świadomości posiadacza. Zła wiara występuje, gdy w chwili nabycia wiedział, że istnieje prawowity właściciel nieruchomości.

Osoba, która objęła grunt na podstawie umowy bez formy aktu notarialnego, jest posiadaczem w złej wierze. Taki posiadacz nie może powołać się na zasiedzenie w dobrej wierze.

Kto może nabyć własność przez zasiedzenie?

Własność przez zasiedzenie nabywa wyłącznie posiadacz samoistny. To osoba lub podmiot, który czuje się właścicielem i tak się zachowuje.

Posiadacz samoistny spełnia dwie przesłanki. Pierwsza przesłanka to wewnętrzne przekonanie o byciu właścicielem, druga to faktyczne zachowanie właściciela:

• czuje się właścicielem nieruchomości lub rzeczy ruchomej,
• zachowuje się jak właściciel, czyli włada rzeczą we własnym interesie.

Zachowanie właściciela obejmuje konkretne działania na nieruchomości. Posiadacz mieszka w lokalu, płaci podatki, wynajmuje go i prowadzi remonty.

Zasiedzenie dotyczy wszystkich podmiotów prawa cywilnego. O nabycie własności przez zasiedzenie może ubiegać się osoba fizyczna, a także na przykład gmina.

Gdy właścicielem jest Skarb Państwa lub gmina, zasiedzenie nieruchomości nie obowiązuje. Możliwe jest wtedy stwierdzenie zasiedzenia użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością domu.

Po ilu latach następuje zasiedzenie?

Okres zasiedzenia zależy od wiary posiadacza. Kodeks cywilny przewiduje dwa terminy dla nieruchomości oraz osobny dla rzeczy ruchomych.

Terminy zasiedzenia według kodeksu cywilnego:

• nieruchomość w dobrej wierze: 20 lat,
• nieruchomość w złej wierze: 30 lat,
• rzecz ruchoma w dobrej wierze: 3 lata,
• rzecz ruchoma w złej wierze: brak nabycia własności.

Przy rzeczach ruchomych dobra wiara jest niezbędna przez cały okres trzech lat. Posiadacz w złej wierze nie nabywa własności rzeczy ruchomej wcale.

Nie można nabyć własności rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury. Ten wyjątek dotyczy ruchomości o wartości historycznej.

Co przerywa bieg zasiedzenia?

Właściciel nieruchomości może przerwać bieg zasiedzenia, zanim posiadacz nabędzie własność. Przerwanie chroni jego prawa własności i zeruje dotychczasowy okres posiadania.

Bieg zasiedzenia przerywa:

• czynność przed sądem lub innym organem podjęta w celu dochodzenia roszczenia,
• uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której ono przysługuje,
• wszczęcie mediacji,
• powództwo spadkobiercy o uzgodnienie stanu prawnego w księdze wieczystej.

Przerwany bieg zasiedzenia wznawia się dopiero po zakończeniu postępowania. Każda skuteczna czynność cofa licznik posiadania do zera.

Dla właściciela oznacza to konkretny obowiązek. Reaguj na cudze posiadanie nieruchomości, zanim upłynie 20 lat dobrej wiary lub 30 lat złej wiary.

Stały nadzór nad lokalem ogranicza ryzyko utraty własności. Usługa zarządzania najmem z Dobrego Najmu utrzymuje kontrolę właściciela nad nieruchomością i jej faktycznym stanem.

Czy najemca może się zasiedzieć?

Najemca nigdy nie nabędzie własności nieruchomości przez zasiedzenie. Z mocy prawa jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym.

Najemcę i właściciela łączy stosunek prawny w formie umowy. Umowa pozwala najemcy władać rzeczą, ale w interesie właściciela jako posiadacza samoistnego.

Najemca może mieszkać w lokalu i opłacać podatki. Mimo to nie spełnia przesłanki posiadania samoistnego, więc zasiedzenie go nie dotyczy.

Dla właściciela najem to forma zabezpieczenia. Spisana umowa potwierdza, że osoba korzystająca z nieruchomości robi to jako posiadacz zależny.

Najem chroni własność i generuje dochód z nieruchomości. Jeśli budujesz portfel, sprawdź inwestowanie w mieszkania oraz gotowce inwestycyjne Warszawa.

Dokumenty, sąd i podatek

Postępowanie o zasiedzenie reguluje kodeks postępowania cywilnego. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. To sąd rejonowy rozpoznaje sprawę i wydaje postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia.

Do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia dołącza się:

• odpis z księgi wieczystej lub zaświadczenie o stanie prawnym,
• mapy nieruchomości,
• wyciągi z gruntu,
• oznaczenie wnioskodawcy i osób zainteresowanych.

Opłata od wniosku wynosi 2000 zł i jest stała. Nie zależy od wartości nieruchomości.

Po uprawomocnieniu postanowienia sądu trzeba zgłosić zasiedzenie fiskusowi w ciągu miesiąca. Podatek od zasiedzenia wynosi 7% podstawy opodatkowania.

Podstawę liczy się z wartości nieruchomości pierwotnej według aktualnych cen rynkowych. Nakłady poczynione w trakcie zasiedzenia nie zwiększają tej podstawy.

Porada specjalisty Dobrego Najmu

Najlepsza obrona przed zasiedzeniem to widoczne wykonywanie prawa własności. Sprawdzaj stan prawny w księdze wieczystej, reaguj na osoby zajmujące lokal bez tytułu i podpisuj umowy najmu na piśmie. Pamiętaj, że najemca jest posiadaczem zależnym i nigdy nie nabędzie własności przez zasiedzenie. Jeśli zauważysz cudze posiadanie nieruchomości, podejmij czynność przed sądem rejonowym, bo to przerywa bieg zasiedzenia i cofa licznik do zera.

– zespół Dobrego Najmu

Świadomy właściciel nieruchomości nie traci mieszkania ani gruntu. Regularny nadzór i czytelna umowa najmu zamykają drogę do nabycia własności przez osoby trzecie.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Na czym polega zasiedzenie w dobrej wierze?

Zasiedzenie w dobrej wierze to nabycie własności nieruchomości po 20 latach przez posiadacza samoistnego. Warunkiem jest usprawiedliwione przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności.

Czym różni się dobra wiara od złej wiary?

Dobra wiara posiadacza oznacza brak świadomości, że korzysta z cudzej własności. Zła wiara występuje, gdy posiadacz wiedział o istnieniu prawowitego właściciela nieruchomości.

Po ilu latach następuje zasiedzenie nieruchomości?

Posiadacz w dobrej wierze nabywa własność nieruchomości po 20 latach. Posiadacz w złej wierze potrzebuje 30 lat nieprzerwanego posiadania.

Kto jest posiadaczem samoistnym?

Posiadacz samoistny czuje się właścicielem i tak się zachowuje, czyli włada rzeczą we własnym interesie. Mieszka w lokalu, płaci podatki, wynajmuje go i prowadzi remonty.

Czy najemca może nabyć własność przez zasiedzenie?

Najemca nigdy nie nabędzie własności przez zasiedzenie, bo jest posiadaczem zależnym. Łączy go z właścicielem umowa, która pozwala władać rzeczą w interesie posiadacza samoistnego.

Jak właściciel może przerwać bieg zasiedzenia?

Bieg zasiedzenia przerywa czynność przed sądem podjęta w celu dochodzenia roszczenia. Przerwany termin wznawia się dopiero po zakończeniu postępowania, więc licznik posiadania wraca do zera.

Jakie dokumenty są potrzebne do stwierdzenia zasiedzenia?

Do wniosku dołącza się odpis z księgi wieczystej, mapy nieruchomości oraz wyciągi z gruntu. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla położenia obiektu.

Ile wynosi podatek od zasiedzenia?

Podatek od zasiedzenia wynosi 7% podstawy opodatkowania liczonej według cen rynkowych. Opłata od samego wniosku jest stała i wynosi 2000 zł niezależnie od wartości nieruchomości.