Kobieta z młotkiem nad domem, która uświadmia kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą

Kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą?

Wynajem nieruchomości wiąże się z wieloma pułapkami prawnymi. Warto więc wiedzieć, jak inwestować w nieruchomości, aby czerpać z tego jak najwięcej. Jedną z kwestii, o które trzeba zadbać jest to kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą. Poruszamy ten temat w poniższym artykule.

Spis treści

Najważniejsze informacje

  1. Najem prywatny staje się działalnością gdy wykonuje się go w sposób ciągły i zarobkowy. 
  2. Najem prywatny rozliczany jest za pomocą ryczałtu o stawce 8,5%.
  3. Najem w ramach działalności gospodarczej można rozliczać na zasadach ogólnych, podatku liniowym lub ryczałcie. 

Kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą?

Najem prywatny jest działalnością gospodarczą, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. O zmianie najmu prywatnego na działalność mówimy w następujących przypadkach:

  1. Gdy podatnik wykonuje czynności, które wykraczają poza normalne gospodarowanie majątkiem prywatnym. Oznacza to, że podatnik prowadzi najem w sposób bardziej zorganizowany i profesjonalny, niż zwykłe zarządzanie własnym majątkiem.
  2. Gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą i w jej ramach wynajmuje lokale, zarówno osobom prowadzącym działalność, jak i osobom prywatnym. W tym przypadku najem stanowi część działalności gospodarczej.
  3. Gdy podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, ale wynajmuje nieruchomości w sposób zorganizowany i profesjonalny, przekraczając zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym. Taka sytuacja może zostać uznana za działalność gospodarczą.

Wynajem mieszkań jako działalność gospodarcza a wynajem prywatny – uchwała NSA

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (czyli najmu odrębnego od działalności gospodarczej – przyp. autora), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Jeżeli zatem podatnik:

a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,
b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,
c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje,  to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.

Kiedy wynajem mieszkań traktowany jest jako działalność gospodarcza?

Wynajem mieszkań traktowany jest jako działalność gospodarcza w przypadku osób, które podejmują współpracę z wyspecjalizowanymi przedsiębiorstwami, regularnie wynajmują wiele nieruchomości lub korzystają z najmu okazjonalnego. Dodatkowo, gdy wynajem stanowi główne źródło dochodu lub stałe źródło utrzymania dla danej osoby, również uznaje się tę praktykę za działalność gospodarczą. 

Ponadto kontynuowanie wynajmu mieszkań przez dłuższy okres, bez przerwy, także może wskazywać na charakter działalności gospodarczej w tej sferze. Ostatecznie, kluczowym kryterium jest regularność, powtarzalność i zorganizowany charakter działań związanych z wynajmem nieruchomości, co determinuje traktowanie tego przedsięwzięcia jako działalności gospodarczej zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Specjalistki rozmawiające o tym kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą

Jak opodatkować i rozliczać najem prywatny

Jakie są zasady opodatkowania najmu prywatnego? Sposobem rozliczania najmu prywatnego, który obowiązuje od 2024 roku, jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to brak możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Niemniej jednak stawki podatkowe są niższe.

Ważne!

Podatki wynoszą odpowiednio 8,5% dla przychodów do 100 tysięcy złotych, oraz 12,5% dla przychodów przekraczających tę kwotę. W przypadku dochodów powyżej 100 tysięcy złotych – 12,5% podatku jest naliczane tylko od nadwyżki.

Najem prywatny a działalność – różnice

Jeśli najem prywatny staje się działalnością gospodarczą, właściciel mieszkanie staje się przedsiębiorcą, co nakłada na niego większe obowiązki, niż w przypadku prowadzenia jedynie najmu w sposób prywatny. 

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej dochód rozpoznaje się na zasadzie należności, a nie tylko kwoty faktycznie otrzymanej, co oznacza konieczność prowadzenia formalnej ewidencji przychodów. Dodatkowo, jako przedsiębiorca, musisz odprowadzać składki ZUS społeczne i zdrowotne. 

Aktualne wytyczne także wskazują, że możliwość przekazania pewnych opłat na najemcę (za pośrednictwem odpowiednich zapisów umownych) może wpłynąć na zmniejszenie dochodu podlegającego opodatkowaniu w ramach prywatnego najmu, co nie zawsze jest możliwe w przypadku działalności gospodarczej. 

W przypadku działalności gospodarczej, w ramach której prowadzisz najem, główne formy rozliczenia to podatek na zasadach ogólnych (12% i 32% od dochodu), podatek liniowy (19% od dochodu), a od 2021 roku możemy także taką działalność rozliczać ryczałtem.

Inwestuj w nieruchomości z profesjonalistami

Inwestując w nieruchomości, warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia specjalistów, którzy wiedza jak optymalizować przychody. Warto w takiej sytuacji skorzystać pomocy firmy takiej jak nasza. Dzięki nam unikniesz większości problemów podatkowych, pomożemy Ci zawierać umowy najmu i oraz podpowiemy, jak inwestować w nieruchomości, aby osiągać jak największe zyski. 

Chcesz dowiedzieć się więcej? Skontaktuj się z nami mailowo lub telefonicznie!

Podsumowanie

Musisz pamiętać, że prowadząc najem prywatny, może on w pewnym momencie stać się działalnością gospodarczą. Istnieją różne przypadki, które mogą wskazywać na to, że Twój najem zostanie potraktowany jako działalność gospodarcza. Pamiętaj:

  1. Najem prywatny staje się działalnością gdy wykonuje się go w sposób ciągły i zarobkowy. 
  2. Najem prywatny rozliczany jest za pomocą ryczałtu o stawce 8,5%.
  3. Najem w ramach działalności gospodarczej można rozliczać na zasadach ogólnych, podatku liniowym lub ryczałcie. 

Chcesz zacząć skutecznie inwestować w nieruchomości bez problemów z najmem? Na pewno zainteresuje Cię oferta naszej firmy Dobrego Najmu. Specjalizujemy się w maksymalizowaniu zysków z inwestycji dla naszych Klientów oraz minimalizowaniu ich problemów. 

błędy początkującego inwestora

Pobierz ebooka, uniknij błędów!

Może to też Cię zainteresuje

Przeczytaj nasze najnowsze wpisy blogowe poświęcone sztuce skutecznego zarabiania na wynajmie w Warszawie!