Właściciel nieruchomości tłumaczący wynajmującej kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna

Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna?

Wynajem mieszkań może być stresujący, szczególnie wtedy gdy okazuje się, że najemcy, którym wynajmujesz nieruchomość, stają się dość problematyczni. W takiej sytuacji ochroną może być umowa najmu okazjonalnego. Musisz jednak wiedzieć, jak ją zawrzeć, aby nie straciła ważności. Z tego artykułu dowiesz się kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna i jak je zawierać gdy inwestujesz w nieruchomości.

Spis treści

Najważniejsze informacje

  1. Gdy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna, nabiera charakteru zwykłej umowy najmu. 
  2. Umowa najmu okazjonalnego jest nieważna jeśli brak notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.
  3. Taka umowa najmu nie może być zawarta na więcej niż 10 lat. 
  4. W przypadku najmu okazjonalnego lokatorów nie obowiązuje okres ochronny. Zgodnie z nim z wykonania egzekucji opróżnienia lokalu rezygnuje się w okresie od października do marca. Przez cały okres bezprawnego zajmowania lokalu najemca winien jest właścicielowi odszkodowanie.

Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna?

Umowa najmu okazjonalnego stanie się nieważna jeśli nie dochowasz jednego z tych warunków:

  • Umowa musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
  • Umowa musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
  • Umowa musi być zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.
  • Do umowy musi być załączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela.
  • Najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji.
  • Właściciel lokalu lub osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę musi wyrazić zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.
  • Bez zgody właściciela najemca nie może podnająć lokalu używanego na podstawie umowy.

Brak oświadczenia najemcy na wypadek eksmisji do innego lokalu

Przede wszystkim Ty jako właściciel mieszkania musisz zatroszczyć się o to, aby spełnione zostały te wymogi formalne. Najważniejsze jest, aby najemca złożył notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i właściwie wskazał miejsce, do którego przeniesie się w przypadku eksmisji.

W umowie najmu krótkoterminowego istotnym elementem jest również załączenie oświadczenia osoby uprawnionej do mieszkania, która wskazuje nowe miejsce zamieszkania w przypadku ewentualnej eksmisji. 

W tym oświadczeniu właściciel lub najemca potwierdza gotowość do przyjęcia eksmitowanego lokatora. Na prośbę właściciela nieruchomości, takie oświadczenie powinno być notarialnie poświadczone. Dzięki temu wynajmujący minimalizuje ryzyko wskazania fikcyjnego miejsca zamieszkania w przypadku ewentualnej eksmisji.

O czym jeszcze należy pamiętać przy umowie najmu okazjonalnego?

Niestety, ustawa regulująca prawa lokatorów oraz mieszkań nie precyzuje konsekwencji niedopełnienia wymogów związanych z umową najmu krótkoterminowego. Według wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z 2014 roku umowa taka nadal będzie ważna, jednak trzeba będzie ją traktować pod kątem standardowej umowy najmu, szczególnie jeśli chodzi o kwestie eksmisji.

W komentarzach do ustawy o ochronie praw lokatorów możemy znaleźć stanowisko sugerujące, że niedopełnienie formalności skutkuje przekształceniem umowy najmu krótkoterminowego w zwykłą umowę najmu, przynajmniej w kontekście procedur eksmisji.

Dodatkowo, właściciele mieszkań powinni być świadomi, że umowa najmu krótkoterminowego nie zapewni im korzyści, jeśli nie zgłoszą jej terminowo do urzędu skarbowego. Ustawodawca wprowadził tę regulację jako zachętę dla właścicieli do opodatkowania dochodów z wynajmu krótkoterminowego. Termin na zgłoszenie wynajmu wynosi 14 dni od rozpoczęcia najmu i powinien być dokonany we właściwym urzędzie skarbowym.

Ręce właściciela i wynajmującego nieruchomość, którzy rozmawiają o tym kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieważna

Czym jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego to specyficzny rodzaj umowy najmu, który został wprowadzony do polskiego porządku prawnego jako ochrona dla właścicieli mieszkań. Jest to umowa, która gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu.

Umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu. Warunki, które musi spełniać, są dużo bardziej rygorystyczne niż w przypadku zwykłej umowy najmu. W związku z tym często wynajmujący, aby mieć pewność, że znajdą najemcę lokalu, rezygnują z niej i zawierają zwykłą umowę najmu.
Maciej Gołębiewski
CEO Dobrego Najmu

Jak wygląda umowa najmu?

Główne cechy umowy najmu okazjonalnego to:

  • Strony umowy – wynajmującym może być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, będąca właścicielem danej nieruchomości.
  • Zabezpieczenie praw wynajmującego – najem okazjonalny zabezpiecza prawa wynajmującego, przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora.
  • Ograniczenie praw lokatorów – przepisy najmu okazjonalnego ograniczają w pewnym stopniu prawa lokatorów, a poszerzają prawa wynajmujących.

Kiedy się ją zawiera?

Umowę najmu okazjonalnego zawiera się w sytuacjach, gdy wynajmujący chce zabezpieczyć swoje prawa wobec najemcy. Jest to szczególnie przydatne, gdy wynajmujący obawia się problemów z egzekwowaniem swoich praw, takich jak wypowiedzenie umowy, eksmisja, czy dochodzenie należności.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na krótki czas, zwykle nie dłuższy niż rok. Najczęściej stosowana jest w przypadku wynajmu turystycznego, na przykład apartamentu na wakacje czy mieszkania studenckiego na czas trwania roku akademickiego. Maksymalnie umowa może być zawarta na dziesięć lat.

Co musi zawierać taka umowa najmu lokalu mieszkalnego?

Konieczne jest, aby taka umowa zawierała konkretne elementy charakterystyczne dla tego rodzaju umów, takie jak:

  • Potwierdzenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on do opuszczenia i oddania lokalu w określonym terminie, jak to zostało zażądane przez wynajmującego. 
  • Wskazanie przez najemcę alternatywnego lokalu, gdzie będzie mógł zamieszkać, gdyby musiał opuścić wynajmowany lokal.
  • Zgoda właściciela lub osoby uprawnionej do lokalu na zamieszkanie najemcy oraz innych osób wymienionych w oświadczeniu.

Dodatkowo umowę trzeba obowiązkowo zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania. W przeciwnym razie, wynajmujący nie będzie miał uprawnień, o których mowa powyżej.

Czy umowa najmu okazjonalnego musi być podpisana u notariusza?

Aby umowa o najem okazjonalny była skuteczna i właściwie chroniła właściciela lokalu, trzeba ją potwierdzić u notariusza. Konieczna jest oczywiście obecność obu stron umowy. Koszt takiej usługi to 200-300 zł w zależności od stopnia skomplikowania umowy. Należy jednak pamiętać, że nie jest to konieczne. 

Czy warto zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Decyzja o zawarciu umowy najmu okazjonalnego zależy od wielu czynników i może różnić się w zależności od sytuacji. Oto kilka aspektów, które warto rozważyć:

Zalety umowy najmu okazjonalnego:

  • Ochrona praw wynajmującego – najem okazjonalny daje wynajmującemu większą kontrolę nad swoją nieruchomością i umożliwia szybszą eksmisję najemcy w przypadku problemów.
  • Pewność prawna – umowa najmu okazjonalnego jest regulowana przez prawo, co daje obu stronom pewność co do ich praw i obowiązków.

Wady umowy najmu okazjonalnego:

  • Koszty – zawarcie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowymi kosztami, takimi jak opłaty notarialne za oświadczenie najemcy.
  • Ograniczenia dla najemcy – najem okazjonalny może być mniej atrakcyjny dla potencjalnych najemców, ponieważ ogranicza ich prawa, na przykład możliwość podnajmu.
  • Procedura – proces zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest bardziej skomplikowany i wymaga więcej formalności, co może być uciążliwe dla obu stron.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu krótkoterminowego może być zakończona przez wypowiedzenie z miesięcznym okresem. Najczęściej dzieje się, to gdy lokator zalega z opłatami. Wypowiedzenie może nastąpić po przekroczeniu trzech okresów płatności, a poprzedzone musi być pisemnym wezwaniem do uregulowania długu, dając lokatorowi dodatkowy miesiąc na spłatę.

Dodatkowo umowa może być wypowiedziana, jeśli lokator nielegalnie udostępnił lokal osobom trzecim lub nie przestrzega warunków umowy, co może obejmować m.in. niszczenie mienia czy zakłócanie porządku. Wypowiedzenie musi być zawsze na piśmie i uzasadnione, a dodatkowe zasady dotyczące wypowiedzenia mogą być ustalone przez strony umowy. W przypadku uciążliwego zachowania najemcy, sąsiedzi mogą także podjąć kroki w celu rozwiązania umowy najmu przez drogę sądową.

Skorzystaj z pomocy profesjonalistów z Dobrego Najmu

Dobrego Najmu to firma specjalizująca się w inwestowaniu w nieruchomości oraz pomocy wynajmie mieszkań. Oferujemy kompleksowe usługi dla inwestorów zainteresowanych wynajmem pokoi w Warszawie. Zapewniamy bezpłatne konsultacje, pomagamy w wyborze nieruchomości do wynajmu, gwarantujemy efekt i rentowność, pomagamy w maksymalizacji przychodów, zarządzamy wynajmem.

Pomożemy Ci również jeśli obawiasz się procedur związanych z wynajmem okazjonalnym. Dzięki nam wynajmiesz mieszkanie sprawnie i bezproblemowo osiągając wysoki zysk z inwestycji. 

Podsumowanie

Wynajęcie mieszkania na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu nakłada na najemcy konieczność poddania się egzekucji i opuszczenia lokalu gdy tak zadecyduje właściciel mieszkania. Ma to wiele korzyści dla osób inwestujących w nieruchomości, ponieważ chroni ich to przed problematycznymi lokatorami. Aby jednak taka umowa miała sens, należy spełnić kilka kluczowych kwestii:

  • Umowa nie dłuższa niż 10 lat
  • Umowa musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
  • Umowa musi być zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.
  • Do umowy musi być załączone oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela.

Jeśli chcesz mieć pewność, że zawierane przez ciebie umowy najmu mieszkania są zgodne z prawem, skorzystaj z pomocy specjalistów od najmu takich jak my! Pomożemy Ci sprawnie i z dużym zyskiem wynajmować mieszkania.

błędy początkującego inwestora

Pobierz ebooka, uniknij błędów!

Może to też Cię zainteresuje

Przeczytaj nasze najnowsze wpisy blogowe poświęcone sztuce skutecznego zarabiania na wynajmie w Warszawie!