Wypowiedzenie umowy najmu – jak je przygotować?

Najważniejsze wnioski

1. Umowa najmu na czas określony nie może zostać wypowiedziana za wypowiedzeniem, a jedynie w trybie natychmiastowym lub za porozumieniem stron.
2. Przy umowie najmu na czas nieokreślony bez zapisu o terminie wypowiedzenia obowiązuje ustawowy okres trzech miesięcy na koniec miesiąca kalendarzowego.
3. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności.
4. Wypowiedzenie najmu wymaga formy pisemnej i doręczenia drugiej stronie, a data doręczenia wyznacza początek biegu terminu wypowiedzenia.
5. Po zakończeniu najmu właściciel lokalu spisuje protokół zdawczo-odbiorczy i zwraca kaucję w terminie 30 dni od ustania umowy.

Czym jest wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu to jednostronne oświadczenie, które kończy stosunek najmu po upływie terminu wypowiedzenia. Składa je jedna ze stron, a jego skutkiem jest rozwiązanie umowy najmu. Oświadczenie wynajmującego albo najemcy kończy wtedy stosunek najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu różni się od wygaśnięcia umowy z upływem czasu, na jaki została zawarta. Różni się też od rozwiązania umowy za porozumieniem stron, które wymaga zgody obu stron.

Forma pisemna chroni właściciela lokalu. Pismo z oświadczeniem o wypowiedzeniu najmu dostarczasz pocztą lub osobiście, a jego data wyznacza początek biegu terminu.

Chcesz inwestować w nieruchomości z dużym zyskiem i bez stresu?

Inwestuj w nieruchomości z pomocą Dobrego Najmu i skorzystaj z usługi zarządzania najmem!

Mam nadzieję, że podoba Ci się ten artykuł.

To tylko ułamek naszej wiedzy i doświadczenia, którymi chętnie dzielimy się na szerszą skalę. Jeśli interesuje Cię poruszana przez nas tematyka, to zapraszam Cię na bezpłatny webinar Jak zainwestować w najbezpieczniejszy typ najmu z GWARANTOWANĄ rentownością 6%.

Kliknij tutaj i zarezerwuj bezpłatnie swoje miejsce.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?

Prawo do wypowiedzenia umowy zależy od jej typu i od zachowania najemcy. Wynika ono z warunków umowy lub z przepisów kodeksu cywilnego.

Stosunek najmu może ulec zakończeniu, gdy:

• upłynie okres, na jaki umowa została zawarta na czas określony,
• upłynie termin wypowiedzenia przy umowie na czas nieokreślony,
• jedna ze stron złoży wypowiedzenie w trybie natychmiastowym,
• strony rozwiążą umowę za porozumieniem.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli pozwalają na to warunki umowy lub przepisy prawa. Podstawa wypowiedzenia musi wynikać z treści umowy albo z kodeksu cywilnego.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik odradza umowę najmu na czas nieokreślony. Dla właściciela bezpieczniejsza jest umowa najmu na czas określony, która daje przewidywalny koniec stosunku najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym kończy najem bez zachowania okresu wypowiedzenia. Wynajmujący stosuje je, gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności mimo dodatkowego miesięcznego terminu lub używa lokalu w sposób sprzeczny z umową po wcześniejszym upomnieniu. Tryb natychmiastowy działa zarówno przy umowie na czas określony, jak i przy umowie na czas nieokreślony.

Wypowiedzenie a typ umowy – porównanie

Sposób wypowiedzenia zależy od tego, jak umowa została zawarta. Poniższe zestawienie pokazuje różnice między typami umów.

Umowa najmu na czas określony zawarta na piśmie nie podlega wypowiedzeniu za wypowiedzeniem. Kończysz ją tylko w trybie natychmiastowym lub za porozumieniem stron.

Umowa zawarta na czas nieokreślony pozwala na wypowiedzenie z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Gdy umowa nie wskazuje terminu, obowiązuje art. 688 kodeksu cywilnego.

Umowa zawarta tylko ustnie traktowana jest jak najem na czas nieokreślony. Obowiązuje wtedy ten sam trzymiesięczny termin wypowiedzenia.

Wypowiedzenie w trybie natychmiastowym

Wypowiedzenie w trybie natychmiastowym kończy najem bez zachowania okresu wypowiedzenia. Działa przy umowie na czas określony i przy umowie na czas nieokreślony.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, gdy najemca:

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem i nie reaguje na upomnienie,
• zaniedbuje lokal tak, że grozi mu utrata lub uszkodzenie,
• rażąco narusza porządek domowy i utrudnia korzystanie z innych lokali,
• zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności mimo dodatkowego miesięcznego terminu.

Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową musi być uprzednio upomniane. Dopiero brak reakcji najemcy otwiera właścicielowi prawo do wypowiedzenia umowy bez terminu.

Najemca także ma prawo do wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Dotyczy to sytuacji, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.

Przy lokalu mieszkalnym objętym ustawą o ochronie praw lokatorów obowiązują dodatkowe ograniczenia. Wypowiedzenie z powodu zaległości czynszowych wymaga wtedy zachowania ustawowej procedury.

Jak przygotować wypowiedzenie krok po kroku?

Złożenie wypowiedzenia wymaga formy pisemnej i prawidłowego doręczenia. Poniższe kroki porządkują cały proces.

1. Ustal podstawę: sprawdź, czy wynika z umowy lub przepisów prawa.
2. Wskaż typ umowy: umowa na czas określony czy umowa zawarta na czas nieokreślony.
3. Określ termin wypowiedzenia zgodny z umową lub kodeksem.
4. Sporządź pismo i podpisz je jako wynajmujący.
5. Doręcz pismo najemcy pocztą lub osobiście.
6. Zachowaj potwierdzenie doręczenia dla celów dowodowych.

Termin wypowiedzenia biegnie od daty doręczenia pisma najemcy. Gdy najemca unika kontaktu, wyślij oświadczenie listem poleconym na adres do korespondencji z umowy.

Za datę doręczenia uznaje się wtedy ostatni dzień odbioru pisma z poczty. Ten mechanizm chroni właściciela lokalu przed unikaniem doręczenia.

Wzór wypowiedzenia umowy najmu ułatwia przygotowanie pisma bez błędów formalnych. Darmowy wzór znajdziesz w materiałach Stowarzyszenia Mieszkanicznik wraz ze wzorem umowy.

Jeśli chcesz oddać obsługę najmu w ręce praktyków, sprawdź usługę zarządzania najmem z Dobrego Najmu. Nasza firma prowadzi umowy, wypowiedzenia i rozliczenia z najemcami za właściciela.

Co zrobić po złożeniu wypowiedzenia?

Po wypowiedzeniu umowy najmu lub po ustaleniu zasad porozumienia ustal datę przekazania lokalu. Potwierdź też stan, w jakim mieszkanie ma zostać zwrócone.

Przy zwrocie lokalu mieszkalnego wykonaj poniższe czynności:

• spisz protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników i wyposażenia,
• ustal prace dodatkowe pokrywane z kaucji oraz ich termin,
• przepisz media i wymelduj najemcę, jeśli to konieczne,
• zwróć kaucję w terminie 30 dni od ustania umowy,
• przekaż klucze i wzajemne referencje.

Protokół zdawczo-odbiorczy pozwala ustalić rozbieżności w stanie mieszkania. Dla każdej umowy najmu zawartej warto użyć jednego druku przy przekazaniu i zwrocie lokalu.

Termin zwrotu kaucji wyznacza prawo na 30 dni od ustania umowy. Mieszkanicznik zaleca przelew bankowy z opisem tytułu, co tworzy ślad rozliczenia.

Sprawny proces wypowiedzenia chroni wartość inwestycji. Jeśli planujesz powiększyć portfel, sprawdź inwestowanie w mieszkania oraz gotowce inwestycyjne Warszawa.

Porada specjalisty Dobrego Najmu

Największe ryzyko dla właściciela to wypowiedzenie złożone bez podstawy lub bez dowodu doręczenia. Przy najmie na czas określony nie próbuj wypowiadać umowy za wypowiedzeniem, bo taka umowa tego nie dopuszcza. Działaj w trybie natychmiastowym tylko po pisemnym upomnieniu i po udzieleniu dodatkowego terminu na zapłatę. Zawsze wysyłaj pismo listem poleconym na adres do korespondencji z umowy. Dzięki temu data doręczenia jest niepodważalna, a termin wypowiedzenia liczy się prawidłowo.

– zespół Dobrego Najmu

Dobrze skonstruowana umowa rozwiązuje połowę problemów, zanim się pojawią. Zapisz w niej terminy wypowiedzenia umowy najmu, adres do korespondencji i zasady zwrotu kaucji.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Jak przygotować wypowiedzenie umowy najmu?

Sporządź je na piśmie, podaj podstawę, termin wypowiedzenia i datę zwrotu lokalu. Doręcz pismo najemcy pocztą lub osobiście i zachowaj potwierdzenie nadania.

Czy umowę najmu na czas określony można wypowiedzieć?

Umowa najmu na czas określony nie podlega wypowiedzeniu za wypowiedzeniem. Rozwiązanie umowy najmu jest możliwe w trybie natychmiastowym lub za porozumieniem stron.

Jaki jest termin wypowiedzenia przy umowie na czas nieokreślony?

Gdy umowa nie wskazuje terminu, przy czynszu płatnym miesięcznie okres wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli umowa określa własny termin, obowiązują zasady z umowy.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu od razu?

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia przy zaległości za dwa pełne okresy płatności i po dodatkowym terminie. Podstawą jest też używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową mimo upomnienia.

Co zrobić, gdy najemca nie odbiera wypowiedzenia?

Wyślij oświadczenie listem poleconym na adres do korespondencji wskazany w umowie. Za datę doręczenia uznaje się wtedy ostatni dzień, w którym najemca mógł odebrać pismo z poczty.

Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu?

Tak, najemca ma prawo do wypowiedzenia w trybie natychmiastowym, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu jego lub domowników. Dotyczy to także sytuacji, gdy o wadach wiedział przy zawarciu umowy.

W jakim terminie zwracam kaucję po zakończeniu najmu?

Prawo wyznacza zwrot kaucji na 30 dni od ustania umowy najmu. Zalecany jest przelew bankowy z opisem tytułu, co tworzy dowód rozliczenia.

Skąd wziąć wzór wypowiedzenia umowy najmu?

Darmowy wzór wraz ze wzorem umowy udostępnia Stowarzyszenie Mieszkanicznik. Pobierz darmowy wzór, by przygotować pismo bez błędów formalnych i z prawidłową podstawą prawną.